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Di quanto alzare i prezzi con la commissione Airbnb al 15,5%
Dal 13 ottobre 2026 la commissione diventa unica e tutta a carico tuo. Metti i numeri che usi oggi: ti dico a quanto portare la notte e le pulizie per restare con la stessa cifra in tasca, contando l'IVA sulla commissione e la cedolare sul lordo — le due voci che l'adeguamento automatico di Airbnb non guarda.
Come funziona il conto
Le due voci che il titolo non dice
Il titolo che gira è «Airbnb passa dal 3% al 15,5%». Per un host privato italiano quel numero è incompleto in due punti, e sono quelli che decidono quanto ci rimetti.
Il primo è l'IVA. La commissione è un servizio di intermediazione fatturato da un soggetto irlandese: se non la detrai, il 15,5% ti costa 18,91%. È il caso di chi affitta da privato, cioè quasi tutti.
Il secondo è la cedolare secca. Si calcola sul canone lordo, e la commissione entra nella base imponibile anche se sul tuo conto non arriva mai. Più alzi il prezzo per compensare, più sale la base su cui paghi: ecco perché l'adeguamento automatico, che si ferma prima delle tasse, non ti riporta dov'eri.
Quella cedolare, tra l'altro, non la versi tu: sulle locazioni brevi dei privati la trattiene già Airbnb prima di pagarti. Al 21% l'ultima riga della tabella è la cifra che vedi arrivare sul conto.
Per il resto: la colonna di mezzo è cosa succede se non fai niente, la terza è la risposta. Il meccanismo per esteso, con le fonti, sta nell'articolo sul cambio di commissioni.
Domande frequenti
Prima che tu tocchi i prezzi
Perché il calcolatore parla di 18,91% e non di 15,50%?
Perché il 15,50% è la commissione nuda. Airbnb Ireland ti fattura un servizio di intermediazione e su quel servizio c'è l'IVA al 22%: chi affitta da privato non la detrae, quindi il costo reale è 15,50 × 1,22 = 18,91%.
Perché non basta l'adeguamento automatico di Airbnb?
Perché fa un conto giusto per l'host medio europeo e sbagliato per te: ragiona sul 15,50% nudo, quindi ignora l'IVA che non detrai, e si ferma prima delle imposte, quindi ignora che la cedolare si calcola sul lordo. Ti lascia sotto due volte.
La cedolare la verso io o la trattiene Airbnb?
Sulle locazioni brevi dei privati Airbnb fa da sostituto d'imposta: trattiene il 21% prima di accreditarti il denaro. Al 21% l'ultima riga della tabella è la cifra che vedi arrivare sul conto; al 26% la differenza la versi tu in dichiarazione, quindi sul conto vedi arrivare più di quanto ti resta.
Se la ditta mi chiede 90 €, posso addebitarne 90 all’ospite?
No, ed è l'errore più costoso. Su quei 90 € pesano commissione e cedolare come sul pernottamento: te ne restano circa 68 oggi e circa 54 dal 13 ottobre. Per coprire davvero 90 € devi addebitarne circa 119 adesso e circa 150 dopo. Occhio a non leggere male il riquadro verde: quello ti riporta dove sei, e se oggi le pulizie sono sottoprezzate ti ci lascia.
Posso applicare lo stesso aumento a tutto il calendario?
È l'errore più diffuso. La percentuale che vedi qui ti riporta in pari sui conti, non è quella che il mercato assorbe: lo spazio per alzare dipende da zona, stagione e da quanto sei già sopra o sotto i concorrenti diretti. In alta stagione spesso c'è margine per fare di più, in bassa quasi mai per fare tanto.
E se affitto con partita IVA?
Il conto è un altro e questo strumento non lo fa: in regime ordinario l'IVA la detrai, resti al 15,50% secco e la commissione diventa un costo deducibile. Lo strumento è tarato su chi affitta da privato con la cedolare secca.
I miei dati vengono salvati?
No. Il calcolo gira dentro il tuo browser: nessun numero viene inviato a questo sito né a terzi.
Questo strumento ha finalità informative e non sostituisce il parere del tuo commercialista: l'aliquota che ti spetta dipende dalla tua situazione e dal numero di immobili che affitti.
Oltre il calcolatore
Vuoi che i conti li controlli io sul tuo appartamento?
La percentuale che hai appena letto ti riporta in pari sui conti. Quanto puoi davvero alzare dipende dalla tua zona e dalla tua stagionalità: guardo il tuo annuncio e ti dico cosa vedo.