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Di quanto alzare i prezzi con la commissione Airbnb al 15,5%

Dal 13 ottobre 2026 la commissione è unica e tutta a carico tuo.

Per restare con la stessa cifra in tasca, metti

—€ a notte

— €di pulizie—
I tuoi prezzi prima del 13 ottobre

Le pulizie sono quelle che fai pagare all'ospite. Con la ditta ti dico se coprono il costo.

La tua cedolare

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Confronto fra la situazione prima del 13 ottobre, i prezzi invariati con la nuova commissione e il prezzo adeguato
Un soggiorno tipoPrimaSe non fai nientePrezzo adeguato
Prezzo a notte———
Pulizie addebitate———
Totale esposto———
L'ospite paga———
Commissione Airbnb———
Cedolare secca———
Ti resta in tasca———
Come leggere il conto

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La percentuale è quella esatta; i due prezzi sopra sono arrotondati all'euro superiore, perché su Airbnb non si impostano i decimali. La tabella usa i prezzi arrotondati, ed è per questo che l'ultima riga sale di poco invece di restare identica. Il conto vale per chi affitta da privato con la cedolare secca; per stimare quanto pagava l'ospite prima del cambio si usa il 14,75% + IVA, centro della forbice 14,1–16,5%.

Il conto parte dal 3% + IVA che pagavi con la commissione divisa, quella dell'host privato. Se la tua quota era più alta, o se eri già sul modello host-only perché avevi agganciato un channel manager, l'aumento che ti serve è minore.

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Le due voci che il titolo non dice

Il titolo che gira è «Airbnb passa dal 3% al 15,5%». Per un host privato italiano quel numero è incompleto in due punti, e sono quelli che decidono quanto ci rimetti.

Il primo è l'IVA. La commissione è un servizio di intermediazione fatturato da un soggetto irlandese: se non la detrai, il 15,5% ti costa 18,91%. È il caso di chi affitta da privato, cioè quasi tutti.

Il secondo è la cedolare secca. Si calcola sul canone lordo, e la commissione entra nella base imponibile anche se sul tuo conto non arriva mai. Più alzi il prezzo per compensare, più sale la base su cui paghi: ecco perché l'adeguamento automatico, che si ferma prima delle tasse, non ti riporta dov'eri. Il meccanismo per esteso, con le fonti, sta nell'articolo sul cambio di commissioni.

Prima che tu tocchi i prezzi

Perché il calcolatore parla di 18,91% e non di 15,50%?

Perché il 15,50% è la commissione nuda. Airbnb Ireland ti fattura un servizio di intermediazione e su quel servizio c'è l'IVA al 22%: chi affitta da privato non la detrae, quindi il costo reale è 15,50 × 1,22 = 18,91%.

Perché non basta l'adeguamento automatico di Airbnb?

Perché fa un conto giusto per l'host medio europeo e sbagliato per te: ragiona sul 15,50% nudo, quindi ignora l'IVA che non detrai, e si ferma prima delle imposte, quindi ignora che la cedolare si calcola sul lordo. Ti lascia sotto due volte.

La cedolare la verso io o la trattiene Airbnb?

Sulle locazioni brevi dei privati Airbnb fa da sostituto d'imposta: trattiene il 21% prima di accreditarti il denaro. Al 21% l'ultima riga della tabella è la cifra che vedi arrivare sul conto; al 26% la differenza la versi tu in dichiarazione, quindi sul conto vedi arrivare più di quanto ti resta.

I miei dati vengono salvati?

No. Il calcolo gira dentro il tuo browser: nessun numero viene inviato a questo sito né a terzi.

Questo strumento ha finalità informative e non sostituisce il parere del tuo commercialista: l'aliquota che ti spetta dipende dalla tua situazione e dal numero di immobili che affitti.

Altri strumenti

La percentuale ti rimette in pari. Non dice se il mercato la assorbe.

Quanto puoi davvero alzare dipende dalla tua zona, dalla stagione e da quanto sei già sopra o sotto i concorrenti diretti. Guardo il tuo annuncio e ti dico cosa vedo.

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