Dal 13 ottobre 2026 Airbnb si fa pagare in un altro modo. Fino al giorno prima la commissione era divisa tra host e ospite, adesso c’è una commissione unica del 15,50%, tutta a carico dell’host. L’ospite al checkout non trova più costi di servizio e paga il prezzo che hai messo tu.
La data riguarda gli host dello Spazio Economico Europeo, Italia compresa. Fuori dallo SEE il cambio era previsto per il 15 settembre.
Se ne è scritto parecchio, di solito senza andare oltre il titolo: “Airbnb aumenta le commissioni dal 3% al 15,5%”. Detto così è fuorviante, e chi rivede i prezzi partendo da lì sbaglia. Se affitti da privato, al 15,5% devi aggiungere due cose che di solito restano fuori dal conto: l’IVA sulla commissione e l’effetto sulla cedolare secca.
Cosa è cambiato
Fino al 12 ottobre funzionava così:
- tu pagavi ad Airbnb il 3% + IVA (3,66%) sul lordo della prenotazione, cioè il prezzo della notte più le eventuali spese extra come pulizie e biancheria;
- l’ospite pagava una commissione di servizio che andava dal 14,1% al 16,5% (più IVA) a seconda dei casi, e la vedeva nel riepilogo prima di prenotare.
Dal 13 ottobre c’è una voce sola: 15,50% + IVA trattenuto sul tuo lordo, cioè 18,91%, e l’ospite non paga commissioni. In pratica Airbnb fa come Booking.com.
Il nuovo modello, che Airbnb chiama “commissioni semplificate”, vale solo per le prenotazioni ricevute dal 13 ottobre in poi. Conta il giorno in cui arriva la prenotazione, anche se il soggiorno è mesi dopo.
Esempio: se il 10 settembre hai ricevuto una prenotazione di 5 giorni per dicembre 2026, paghi ancora il 3% + IVA. Se il 15 ottobre ricevi una prenotazione di 2 giorni per novembre 2026, paghi il 15,50% + IVA.
L’IVA sulla commissione, caso per caso
Airbnb Ireland ti fattura la commissione come servizio di intermediazione, e quanto ti costa dipende dalla tua posizione IVA:
- privato senza partita IVA: Airbnb applica l’IVA italiana al 22% e la versa all’Erario per conto tuo. Non la detrai e non la vedi nemmeno separata, perché è già dentro l’importo trattenuto. Commissione effettiva: 18,91%;
- regime forfettario: l’IVA la assolvi in reverse charge ma non la puoi detrarre, quindi alla fine la paghi come il privato. Commissione effettiva: 18,91%;
- regime ordinario con partita IVA: assolvi l’IVA in reverse charge e la detrai, quindi ti costa il 15,5% e basta.
Da qui in poi parlo dei primi due casi, che sono la grande maggioranza degli host privati.
Perché il confronto con il 3% è sbagliato
L’errore più comune è fare questo conto: “prima pagavo il 3%, adesso pago il 15,5%, quindi mi costa il 12,5% in più”. Manca un pezzo: prima una parte della commissione la pagava l’ospite.
Facciamo un esempio. Con il vecchio sistema il tuo annuncio era pubblicato a 100 € e tu, tolta la commissione host, incassavi circa 97 €. L’ospite al checkout vedeva spesso un totale intorno ai 118 €, perché sopra c’erano la sua commissione e l’IVA sui costi di servizio. Quindi era già abituato a pagare quella cifra, solo che i 18 € sopra il prezzo dell’annuncio li incassava Airbnb.
Adesso, per incassare quanto prima, devi alzare il prezzo esposto, e l’aumento va misurato sui 118 €. Il più delle volte l’ospite vede un totale simile a quello a cui era abituato, solo diviso in un altro modo: niente commissione al checkout e un annuncio più caro.
C’è anche un possibile vantaggio. Senza commissione ospite, il prezzo che compare nei risultati di ricerca è molto più vicino a quello che si paga davvero, e un annuncio Airbnb diventa più facile da confrontare con uno su Booking.com. Al checkout ci sono meno sorprese, che sono tra le cause principali delle prenotazioni abbandonate.
L’effetto sulla cedolare secca
Con la cedolare secca l’imposta si calcola sul canone lordo. Le commissioni che la piattaforma trattiene entrano nella base imponibile anche se sul tuo conto non arrivano mai, e non si possono dedurre. L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato già con la circolare 24/E del 2017.
Finché pagavi il 3,66% era un fastidio piccolo. Con il 18,91% dentro il prezzo esposto paghi le tasse su soldi che non hai mai incassato, e ogni euro che aggiungi al prezzo per compensare fa salire anche la base imponibile.
Questo è il conto completo sullo stesso annuncio da 100 €, con la cedolare al 21%:
| Prima del 13/10 | Dal 13/10 | Dal 13/10 | |
|---|---|---|---|
| Prezzo esposto | 100,00 | 100,00 | 125,40 |
| L’ospite paga | 118,00 | 100,00 | 125,40 |
| Commissione Airbnb | 3,66 | 18,91 | 23,71 |
| Payout | 96,34 | 81,09 | 101,69 |
| Base imponibile | 100,00 | 100,00 | 125,40 |
| Cedolare 21% | 21,00 | 21,00 | 26,33 |
| Ti resta | 75,34 | 60,09 | 75,36 |
Nella sua comunicazione Airbnb faceva questo esempio: imposti 100 e ne incassi 97, quindi da ottobre imposta 115. Sul 15,5% il conto torna, ma per te il 15,5% è un 18,91%, e per riavere lo stesso payout il prezzo deve salire a 118,80 €. Chi ha seguito l’esempio, o ha attivato lo strumento di adeguamento automatico che ragiona allo stesso modo, è partito già sotto.
Anche a 118,80 € il netto non torna. Il payout è quello di prima, ma la base imponibile è salita da 100 a 118,80, la cedolare passa da 21 a 24,95 € e quello che ti resta scende da 75,34 a 71,39 €.
Per tornare al netto di prima serve un prezzo di circa 125,40 €, cioè +25%. Lo strumento automatico lavora sul payout e delle tasse non tiene conto.
Quanto pesa per l’ospite
Per quell’annuncio l’ospite pagava già circa 118 €, quindi il salto che vede è da 118 a 125, circa il 6%, molto meno del 25% che vedi tu sul prezzo esposto. Un 6% in più l’ospite lo nota, e se lo accetta o va altrove dipende molto dalla zona e dalla stagione.
Ho usato il 21% perché è il caso più comune, ma l’aliquota dipende dalla tua situazione: dal 2026 le aliquote sugli affitti brevi sono cambiate e dal secondo immobile in su si sale. Con un’aliquota diversa il ragionamento è lo stesso e cambiano le cifre. Questo esempio serve a capire il meccanismo. Per decidere i prezzi, fai rifare il conto sui tuoi numeri dal tuo commercialista.
Cosa fare adesso
Se non hai ancora toccato i prezzi, ogni prenotazione che ricevi da adesso ti costa già il 18,91%. Quando li alzi, non usare la stessa percentuale su tutto: è l’errore che costa di più, perché lo spazio per salire cambia con la zona, la stagione, il tipo di ospite e con quanto sei già sopra o sotto i concorrenti diretti.
Se usi l’adeguamento automatico di Airbnb, controlla cosa ha fatto. Il suo conto va bene per l’host medio europeo, ma non considera l’IVA che paghi sulla commissione né la cedolare sul lordo.
Poi ci sono gli altri canali. Se alzi solo su Airbnb ti ritrovi disallineato rispetto a Booking, con effetti sul posizionamento che rischi di scoprire mesi dopo. E con Airbnb più caro le prenotazioni dirette diventano più interessanti di prima: io ne costruirei una quota, accanto alle OTA.
Già che metti mano all’annuncio, controlla anche regole e richieste: per le prenotazioni dal 20 novembre 2026 Airbnb cambia anche quelle, e cosa sistemare l’ho scritto nell’articolo sulle nuove regole della casa Airbnb.
Quanto alzare i prezzi
Se affitti da privato, il 15,5% di Airbnb ti costa il 18,91%. Con la cedolare calcolata sul lordo, per tenere lo stesso netto il prezzo va alzato del 25,38%. Il calcolatore delle nuove commissioni che trovi su consulenza.host fa lo stesso conto con il tuo prezzo, le tue pulizie e la tua aliquota.
Quei soldi in buona parte li pagava già l’ospite, quindi il colpo è più leggero di quanto sembri dai titoli. Dall’email di Airbnb però sembrava un cambio contabile indolore, e per chi affitta da privato non lo è: chi si affida solo al ritocco automatico ci perde sull’IVA e poi di nuovo sulle tasse.
Se vuoi che i conti sul tuo appartamento li controlli io, con le nuove commissioni e la tua situazione fiscale, scrivimi da consulenza.host/valutazione. Guardo i tuoi numeri uno per uno e ti dico cosa vedo.
Fonti: Centro assistenza Airbnb sulle commissioni di servizio; comunicazione Airbnb “Costi del servizio semplificati su Airbnb” del luglio 2026; disciplina IVA sui servizi resi da soggetti UE a privati italiani; Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 2017 e disciplina delle locazioni brevi. Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce il parere del tuo commercialista.
Qui sotto il video ufficiale di Airbnb sulle nuove commissioni.
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