Dal 13 ottobre 2026 Airbnb cambia il modo in cui si fa pagare. La commissione divisa tra host e ospite sparisce e resta una commissione unica del 15,50%, interamente a carico dell’host. L’ospite non paga più alcuna commissione di servizio: il prezzo che imposti è il prezzo che paga.
La data vale per gli host dello Spazio Economico Europeo, quindi anche per l’Italia. Fuori dallo SEE il passaggio è previsto per il 15 settembre.
Su questo cambiamento si è scritto parecchio, quasi sempre fermandosi al titolo: “Airbnb aumenta le commissioni dal 3% al 15,5%”. È vero solo in apparenza, ed è una lettura che porta a decisioni sbagliate. Il conto vero è un altro, e per un host privato italiano si regge su due pezzi che quasi nessuno mette insieme: l’IVA sulla commissione e l’effetto sulla cedolare secca.
Cosa cambia, in concreto
Fino a oggi il sistema funziona così:
- tu paghi ad Airbnb il 3% + IVA (3,66%) sul lordo della prenotazione (prezzo della notte + eventuali spese aggiuntive come pulizie, biancheria etc.);
- l’ospite paga una commissione di servizio che, a seconda dei casi, va dal 14,1% al 16,5% (più IVA) ed è visibile nel riepilogo prima di prenotare.
Dal 13 ottobre resta una sola voce: 15,50% + IVA trattenuto sul tuo lordo (ovvero 18,91%), e zero commissione per l’ospite. Airbnb dunque si adegua al modello di Booking.com.
Una precisazione importante: il cambiamento vale solo per le nuove prenotazioni ricevute dopo il passaggio al nuovo modello di “commissioni semplificate”. Quelle già confermate restano alle vecchie condizioni;
Quel ”+ IVA” dipende da chi sei
Airbnb Ireland ti fattura un servizio di intermediazione, e il trattamento IVA cambia in base alla tua posizione. Vale la pena capire in quale delle tre sei, perché il costo reale è diverso:
- privato senza partita IVA: la piattaforma ti applica l’IVA italiana al 22% e la versa all’Erario per tuo conto. La paghi e basta, perché non la detrai, non la recuperi e non la vedi nemmeno separata, dato che è già dentro l’importo trattenuto. Commissione effettiva: 18,91%;
- regime forfettario: l’IVA la assolvi in reverse charge ma non la detrai, quindi la subisci come il privato. Commissione effettiva: 18,91%;
- regime ordinario con partita IVA: l’assolvi in reverse charge e la detrai. Per te il costo resta 15,5% secco.
Tutto quello che segue vale per le prime due situazioni, che coprono la grande maggioranza degli host privati.
Il conto sbagliato e il conto giusto
L’errore più comune è questo: “prima pagavo il 3%, adesso pago il 15,5%, quindi mi costa il 12,5% in più.” In realtà il confronto è fuorviante, perché oggi una parte della commissione la paga già l’ospite.
Facciamo un esempio. Se oggi il tuo annuncio è pubblicato a 100 €, tu incassi circa 97 € (al netto della commissione host), ma l’ospite non paga 100 €. Tra commissioni e IVA sui costi di servizio, il totale che vede al checkout è spesso intorno ai 118 €.
Quindi il mercato è già abituato a pagare circa 118 € per quella prenotazione. Semplicemente, di quei 118 €, una parte finisce ad Airbnb e non a te.
Dal 13 ottobre la situazione cambia: per continuare a ottenere lo stesso incasso netto, dovrai aumentare il prezzo esposto. Ma quell’aumento non va confrontato con i 100 € di oggi: va confrontato con i 118 € che il cliente stava già pagando complessivamente.
In altre parole, il cliente non si trova davanti a un rincaro del 15,5% rispetto a prima. Nella maggior parte dei casi vedrà un prezzo finale molto simile a quello a cui era già abituato, semplicemente distribuito in modo diverso: meno commissioni al checkout e un prezzo dell’annuncio più alto.
C’è anche un possibile vantaggio commerciale. Eliminando la commissione ospite, il prezzo mostrato nei risultati di ricerca sarà molto più vicino a quello effettivamente pagato. Questo rende gli annunci Airbnb più trasparenti e più confrontabili con Booking.com, riducendo l’effetto “sorpresa” al checkout, che è una delle principali cause di abbandono della prenotazione.
Il punto importante: la cedolare secca
Qui sta la parte scomoda.
Con la cedolare secca l’imposta si calcola sul canone lordo. Le commissioni trattenute dalla piattaforma concorrono alla base imponibile anche se non arrivano mai sul tuo conto, e non sono deducibili: è il principio confermato dall’Agenzia delle Entrate fin dalla circolare 24/E del 2017.
Finché la commissione a tuo carico era il 3,66%, era un fastidio contenuto. Con il 18,91% dentro il prezzo esposto, la faccenda cambia di scala: paghi le tasse su denaro che non hai mai incassato, e più alzi il prezzo per compensare, più alzi la base imponibile.
Ecco il conto completo su un annuncio oggi esposto a 100 €, con cedolare secca al 21%:
| Oggi | Dal 13/10 | Dal 13/10 | |
|---|---|---|---|
| Prezzo esposto | 100,00 | 100,00 | 125,40 |
| L’ospite paga | 118,00 | 100,00 | 125,40 |
| Commissione Airbnb | 3,66 | 18,91 | 23,71 |
| Payout | 96,34 | 81,09 | 101,69 |
| Base imponibile | 100,00 | 100,00 | 125,40 |
| Cedolare 21% | 21,00 | 21,00 | 26,33 |
| Ti resta | 75,34 | 60,09 | 75,36 |
Si leggono tre cose, in ordine di scomodità crescente.
L’esempio di Airbnb non ti basta. La comunicazione ufficiale dice: imposti 100, ne incassi 97, quindi da ottobre imposta 115. È corretto sul 15,5% nudo, ma il tuo 15,5% è 18,91%. Il prezzo che riporta il tuo incasso dov’era è 118,80 €, non 115. Chi segue l’esempio, o lo strumento di adeguamento automatico che ragiona sulla stessa logica, parte già sotto.
E anche 118,80 € non ti riporta dov’eri. Il payout torna identico, ma la base imponibile è salita da 100 a 118,80: la cedolare passa da 21 a 24,95 e il netto scende da 75,34 a 71,38 €.
Lo strumento automatico protegge il payout, non quello che ti resta davvero. Per tornare al netto di prima servono circa 125,40 €, cioè un +25% sul prezzo esposto: non il +15,5% che sembrerebbe intuitivo, e non il +15% dell’esempio ufficiale.
E quanto pesa sull’ospite?
Qui va detta la cosa che smonta metà dell’allarmismo e conferma l’altra metà. Il confronto giusto non è tra 100 e 125: oggi l’ospite paga già circa 118 € per quell’annuncio. Il salto reale per lui è da 118 a 125, cioè circa il 6%.
Non è nulla, ma non è il 25% che sembra guardando solo il tuo prezzo esposto. Resta un aumento vero, che il mercato può assorbire oppure no a seconda della zona, della stagione e del tipo di ospite. Chi ti dice che “basta ritoccare i prezzi e non cambia niente” non ha fatto il conto fino in fondo.
Un’avvertenza doverosa: ho usato il 21% perché è il caso più comune, ma l’aliquota dipende dalla tua situazione: dal 2026 il quadro delle aliquote sugli affitti brevi è cambiato e, oltre il primo immobile, si sale. Il meccanismo che ho descritto resta identico, cambiano le cifre. Fai rifare il conto sui tuoi numeri dal tuo commercialista, non su un esempio letto online, incluso questo.
Cosa fare prima di ottobre
Se non fai niente, fino al 13 ottobre manterrai le commissioni vecchie su tutte le prenotazioni ricevute fino a quel giorno. Dopo il 13 ottobre, tutte le prenotazioni ricevute a partire da quella data, utilizzeranno il nuovo sistema.
Esempio: il 10 settembre ricevi una prenotazione di 5 giorni per dicembre 2026, pagherai ancora il 3% + IVA; il 15 ottobre ricevi una prenotazione di 2 giorni per novembre 2026, pagherai il 15,50% + IVA.
Non applicare un ritocco uguale su tutto. È l’errore più diffuso e il più costoso. Il margine per alzare il prezzo dipende dalla zona, dalla stagione, dal tipo di ospite e da quanto sei già sopra o sotto i concorrenti diretti.
Non fidarti dell’adeguamento automatico senza verificarlo. Fa un lavoro corretto per l’host medio europeo. Tu non sei l’host medio europeo: hai l’IVA sulla commissione e la cedolare sul lordo.
Controlla la coerenza con gli altri canali. Se alzi solo su Airbnb ti ritrovi disallineato rispetto a Booking, con effetti sul posizionamento che non vuoi scoprire a dopo mesi.
Rivedi il diretto. Con il prezzo esposto su Airbnb più alto, il canale diretto diventa più interessante di quanto fosse: non come sostituto delle OTA, ma come quota che vale la pena costruire.
In sintesi
Il 15,5% non è il 15,5%: per un host privato italiano è 18,91% di commissione effettiva, e se si considera la cedolare secca, per ottenere lo stesso netto, bisogna alzare il prezzo di un 25,38%. Se vuoi la percentuale calcolata sui tuoi numeri (prezzo, pulizie, aliquota) c’è il calcolatore delle nuove commissioni.
Non è una catastrofe: buona parte di quei soldi usciva già dalla tasca dell’ospite. Ma non è nemmeno il cambio contabile indolore che l’email di Airbnb lascia intendere. Chi lo affronta con un ritocco automatico dei prezzi perde qualcosa senza accorgersene, due volte: prima sull’IVA, poi sulle tasse. Chi rifà i conti, quelli veri, al netto, arriva a ottobre sapendo esattamente dove sta.
Se vuoi che i conti li controlli io sul tuo appartamento, con le nuove commissioni e la tua situazione fiscale, scrivimi dalla pagina valutazione. Guardo i tuoi numeri e ti dico cosa vedo, senza stime automatiche.
Fonti: Centro assistenza Airbnb sulle commissioni di servizio; comunicazione Airbnb “Costi del servizio semplificati su Airbnb” del luglio 2026; disciplina IVA sui servizi resi da soggetti UE a privati italiani; Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 2017 e disciplina delle locazioni brevi. Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce il parere del tuo commercialista.
Qui sotto il video ufficiale di Airbnb in merito:
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