Come ottenere il CIN: guida pratica per chi affitta a Milano

Da quando il Ministero del Turismo ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), ogni alloggio in locazione breve o destinato all’ospitalità turistica deve esporlo negli annunci, su tutte le piattaforme, da Airbnb a Booking. Senza CIN l’annuncio è irregolare e rischi sanzioni.

A Milano il CIN arriva alla fine di un percorso che passa dal Comune, dalla Regione e dal Ministero. Prima avvii l’attività al SUAP, poi la comunichi alla Questura, aspetti che la Regione rilasci il CIR (Codice Identificativo di Riferimento) e solo allora chiedi il CIN sulla banca dati nazionale. Qui sotto trovi i passaggi uno per uno e i documenti da preparare prima di cominciare.

Sono indicazioni pratiche per orientarti, non una consulenza. Le regole su affitti brevi e strutture ricettive cambiano spesso e variano da caso a caso, quindi controlla sempre le fonti ufficiali aggiornate. Per l’inquadramento e la parte fiscale, soprattutto se è la prima volta, fatti seguire da un professionista.

La guida vale per la gestione non imprenditoriale (fino a 2 unità abitative). Con la forma imprenditoriale si aggiungono la partita IVA e gli obblighi fiscali, previdenziali e contabili, e lì serve un commercialista. Se non sai in quale dei due casi sei, chiariscilo prima di aprire la pratica.

I documenti da preparare

Conviene mettere insieme tutto prima di aprire la pratica:

1. Fotocopia fronte-retro della carta d’identità del richiedente.
2. Dati anagrafici del richiedente: nome, cognome, data di nascita, codice fiscale, luogo di nascita, luogo e indirizzo di residenza (completo di numero civico e CAP), email e numero di telefono.
3. Un indirizzo PEC (posta elettronica certificata) attivo.
4. Dati catastali dell’immobile: foglio, particella, subalterno e categoria.
5. Dettagli dell’immobile: indirizzo, civico, interno e piano.
6. Caratteristiche dell’alloggio: numero di posti letto, numero di bagni e numero di camere (da decidere e dichiarare).
7. PDF della planimetria catastale, corrispondente allo stato di fatto dell’immobile.
8. Una firma digitale.

La firma digitale

Serve per firmare i moduli, e nel percorso completo le firme sono più o meno quattro o cinque, quindi conviene fare due conti. Le strade sono due:

• un certificato in abbonamento (per esempio Aruba), che di norma dura 3 anni. All’inizio costa di più, ma la firma resta tua e la usi per qualsiasi altro documento;
• una firma “una tantum” come CheFirma!, che paghi a consumo senza abbonamento. Con quattro o cinque firme però il conto sale. CheFirma! ha anche pacchetti da più firme: guarda il listino del momento e confrontalo con il prezzo del certificato triennale.

Per una pratica sola la firma a consumo può bastare. Se pensi di firmare altri documenti o di gestire più immobili, il certificato pluriennale si ripaga in fretta.

Fare una scelta: LT o CAV

Prima di avviare qualsiasi pratica devi decidere sotto quale forma esercitare, perché è il primo campo che compili al SUAP. In Lombardia le strade sono due: la Locazione turistica (LT), che è solo l’affitto dell’alloggio, e la Casa e Appartamento per Vacanze (CAV), che può aggiungere servizi come le pulizie durante il soggiorno e il cambio della biancheria.

Le differenze vere sono meno di quelle che si leggono in giro. Le trovi nella guida LT o CAV in Lombardia: il falso limite dei 30 giorni, il tetto dei 275 giorni della CAV, la cedolare secca e i servizi ammessi. Qui ti basta sapere che il CIN serve in entrambi i casi, qualunque sia la durata dei soggiorni.

I requisiti minimi di ciascuna forma sono sul sito del Comune di Milano:

• Locazioni turistiche (LT): fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affitti-brevi
• Case e Appartamenti per Vacanze (CAV): fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Sullo stesso portale Fare Impresa Milano il Comune ha pubblicato anche un documento sulle differenze, “Differenza tra CAV e Locazioni brevi”.

I cinque passaggi

Scelta la forma e pronti i documenti, i passaggi sono cinque. I primi due, Comune e Questura, ti permettono di cominciare a ospitare. Gli altri tre servono a ottenere i codici e a pubblicarli.

1. La pratica al SUAP di Milano

La pratica va presentata allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune di Milano, dal portale nazionale Impresa in un giorno:

impresainungiorno.gov.it/route/suap?codComune=F205

Compili il modulo con i dati tuoi e dell’immobile, alleghi la planimetria catastale e firmi digitalmente. Qui usi quasi tutti i documenti che hai preparato.

2. La comunicazione alla Questura di Milano

Dopo il SUAP mandi via PEC alla Questura di Milano il modulo per l’abilitazione al Portale Alloggiati Web, dove poi registrerai gli ospiti:

questure.poliziadistato.it/it/Milano/articolo/5730de13bebe9211685823

La Questura ti risponde con le credenziali di accesso al Portale Alloggiati.

3. L’attesa del CIR

A questo punto la pratica passa alla Regione Lombardia, che assegna il Codice Identificativo di Riferimento (CIR). La Regione può metterci fino a 30 giorni da quando il Comune ha chiuso la pratica SUAP, e con i tempi del Comune, dall’invio al SUAP, possono servire fino a circa 60 giorni. Il CIR ti arriva via email.

4. La richiesta del CIN

Con il CIR in mano vai sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo:

bdsr.ministeroturismo.gov.it

Clicchi su “Ottieni CIN”, compili i campi e alla fine ricevi il Codice Identificativo Nazionale.

5. Il CIN su ogni annuncio

L’ultimo passaggio è inserire il CIN su tutte le OTA (Airbnb, Booking e le altre) e su ogni sito o canale dove promuovi la casa. L’annuncio è in regola solo se il CIN si vede.

Puoi ospitare prima di avere il CIN

Per accogliere i primi ospiti non devi aspettare CIR e CIN. Appena hai presentato la pratica al SUAP e la Questura ti ha mandato le credenziali del Portale Alloggiati puoi cominciare, e i due codici li aggiungi agli annunci quando arrivano. Così i tempi della Regione non ti fanno perdere settimane.

Cosa resta da fare dopo il CIN

Con il CIN l’annuncio è in regola, ma restano gli adempimenti ricorrenti e i requisiti che la casa deve avere:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il Portale Alloggiati Web, nei tempi previsti.
• Dispositivi di sicurezza obbligatori: rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, previsti dalla normativa nazionale sul CIN.
• Imposta di soggiorno: la riscuoti dagli ospiti e la versi al Comune di Milano, con le dichiarazioni, che a Milano sono trimestrali e vanno presentate anche a zero se nel trimestre non hai ospitato nessuno.
• Flussi turistici da comunicare alla Regione Lombardia, con la disponibilità su Ross1000 aggiornata anche quando la casa è chiusa.
• Aspetti fiscali, per esempio la cedolare secca nella forma non imprenditoriale, da valutare con il commercialista.

Se stai per aprire, o hai già aperto e vuoi mettere in ordine le pratiche, scrivimi e ne parliamo.

Fonti: legge 431/1998, art. 1; Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011), art. 53; L.R. Lombardia 27/2015, artt. 26 e 38; art. 4 del D.L. 50/2017 e circolare Agenzia delle Entrate 24/E del 12 ottobre 2017; art. 13-ter del D.L. 145/2023 e FAQ del Ministero del Turismo sul CIN; regolamento dell’imposta di soggiorno del Comune di Milano.

Guida a carattere informativo, non sostitutiva di una consulenza professionale. La normativa nazionale e regionale sulle strutture ricettive e sugli affitti brevi è in evoluzione: verifica sempre i requisiti aggiornati sui portali ufficiali del Comune di Milano, della Regione Lombardia e del Ministero del Turismo prima di presentare le pratiche.