Come ottenere il CIN: guida pratica per chi affitta a Milano

Da quando il Ministero del Turismo ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), ogni alloggio destinato alla locazione breve o all’ospitalità turistica deve esibirlo negli annunci e su tutte le piattaforme, da Airbnb a Booking. Senza CIN l’annuncio è irregolare e si rischiano sanzioni.

Il punto è che il CIN non si “compra” con un clic: a Milano è l’ultimo tassello di un percorso che passa per il Comune, la Regione e infine il Ministero. Prima si avvia l’attività presso il SUAP, poi la si comunica alla Questura, si attende che la Regione rilasci il CIR (Codice Identificativo di Riferimento) e solo a quel punto si richiede il CIN sulla banca dati nazionale. Vediamo come, passo per passo, con la documentazione da preparare in anticipo per non arrivare impreparati.

Una premessa doverosa. Questo non è un vademecum ufficiale né una consulenza: sono indicazioni pratiche pensate per orientarti nel percorso. La normativa su affitti brevi e strutture ricettive è articolata, cambia spesso e presenta differenze a seconda dei casi. Se è la prima volta che affronti questo iter, procedi con cautela, verifica sempre le fonti ufficiali aggiornate e — soprattutto per l’inquadramento corretto e per gli aspetti fiscali — affidati a un professionista. In fondo trovi come posso aiutarti.

Ambito di questa guida. Le indicazioni che seguono si riferiscono alla gestione in forma non imprenditoriale (fino a 2 unità abitative). La forma imprenditoriale comporta ulteriori adempimenti — apertura della partita IVA, obblighi fiscali, previdenziali e contabili — per i quali è indispensabile il supporto di un commercialista. Se non sei certo di quale sia il tuo caso, chiarirlo è il primo passo da fare, ancora prima della pratica.

Cosa ti servirà

Prima ancora di aprire una pratica, conviene mettere insieme tutto il materiale. Ecco la lista completa:

1. Fotocopia fronte-retro della carta d’identità del richiedente.
2. Dati anagrafici del richiedente: nome, cognome, data di nascita, codice fiscale, luogo di nascita, luogo e indirizzo di residenza (completo di numero civico e CAP), email e numero di telefono.
3. Un indirizzo PEC (posta elettronica certificata) attivo.
4. Dati catastali dell’immobile: foglio, particella, subalterno e categoria.
5. Dettagli dell’immobile: indirizzo, civico, interno e piano.
6. Caratteristiche dell’alloggio: numero di posti letto, numero di bagni e numero di camere (da decidere e dichiarare).
7. PDF della planimetria catastale, corrispondente allo stato di fatto dell’immobile.
8. Una firma digitale.

Una nota sulla firma digitale

Serve per firmare i moduli della pratica, e non è una firma sola: nel percorso completo se ne fanno all’incirca quattro o cinque. Qui vale la pena fermarsi un attimo e fare un calcolo di convenienza, perché le strade sono due:

• Un servizio in abbonamento (ad esempio Aruba), con validità pluriennale — di norma 3 anni. Costa di più all’inizio, ma la firma resta tua e riutilizzabile per qualsiasi altro documento, ben oltre questa pratica.
• Un servizio di firma “una tantum” come CheFirma!, che permette di firmare a consumo senza sottoscrivere un abbonamento. Attenzione però al numero di firme necessarie: dovendone fare quattro o cinque, il conto può salire. CheFirma! propone dei pacchetti a più firme — conviene verificare il listino aggiornato al momento dell’acquisto e confrontarlo con il costo del certificato triennale, per capire quale delle due opzioni sia davvero più economica nel tuo caso.

In sintesi: se prevedi di gestire una sola pratica e basta, la firma a consumo può bastare; se pensi di firmare altri documenti in futuro (o di gestire più immobili), il certificato pluriennale si ripaga in fretta.

Fare una scelta: LT o CAV

Prima di avviare qualsiasi pratica, devi decidere sotto quale forma esercitare. In Lombardia le due strade principali sono la Locazione turistica (LT) — i cosiddetti “affitti brevi” — e la Casa e Appartamento per Vacanze (CAV). Sembrano la stessa cosa, e nell’opinione comune vengono di fatto equiparate, ma dal punto di vista normativo sono due mondi distinti. E la linea di confine, più della durata, è una sola: la fornitura di servizi al cliente.

Le Locazioni per finalità turistiche (LT) sono disciplinate da norme regionali che prevedono che i contratti di ospitalità temporanea non superino i 30 giorni. Non sono assimilabili alle strutture ricettive extralberghiere. Sul piano giuridico la LT è una pura locazione ai sensi dell’art. 1571 del Codice civile: il locatore concede il godimento dell’immobile per un periodo, a fronte di un canone, e nient’altro. Ne consegue che con la LT non è prevista alcuna prestazione aggiuntiva — né pulizie in corso di soggiorno, né cambio biancheria, né servizi di accoglienza tipici di una struttura ricettiva.

Le Case e Appartamenti per Vacanze (CAV), invece, ti permettono di affiancare al godimento dell’immobile anche l’erogazione di servizi complementari al cliente. I più diffusi sono il riassetto/pulizia dell’appartamento e il cambio della biancheria (letto, bagno, cucina). In Lombardia, ai sensi dell’art. 26 della L.R. 27/2015, questi servizi sono solo eventuali (non obbligatori). In cambio di questa flessibilità c’è però un vincolo importante: nella forma non imprenditoriale (fino a un massimo di 2 unità abitative) la Regione impone un obbligo di chiusura di almeno 90 giorni l’anno, anche non consecutivi. Nel periodo di chiusura non si possono accettare ospiti, e ogni periodo di interruzione va comunicato nel sistema informativo regionale dei flussi turistici.

Il rischio da conoscere: i servizi erogati da terzi. Il divieto di prestazioni della LT non riguarda solo il proprietario: esclude anche che quei servizi siano forniti da terzi incaricati dal proprietario (property manager, gestori, intermediari). Se un ospite soggiorna fino a 30 giorni e riceve i servizi tipici dell’attività ricettiva — pulizie, cambio biancheria, accoglienza — da un soggetto che non sia un suo collaboratore domestico all’uopo incaricato, quell’unità va considerata a tutti gli effetti una struttura ricettiva CAV e assoggettata alla relativa disciplina (artt. 26 e 38 della L.R. 27/2015). In altre parole: un “affitto breve” gestito con servizi alberghieri erogati dal gestore può essere riqualificato in CAV. È un punto centrale per chi si affida a un property manager.

Attenzione anche a un equivoco frequente: né la LT né la CAV possono offrire la prima colazione o la somministrazione di alimenti e bevande. La norma lombarda non si limita a non renderla obbligatoria per le CAV: quella facoltà è espressamente riservata dalla L.R. 27/2015 ad altre tipologie di strutture (come B&B e affittacamere), ma non alle CAV. Quando si parla di “servizi aggiuntivi” delle CAV, quindi, si intendono pulizie, biancheria e accoglienza, non la colazione.

Sia la LT che la CAV hanno inoltre dei requisiti minimi obbligatori, consultabili sul sito del Comune di Milano:

• Locazioni turistiche (LT): fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affitti-brevi
• Case e Appartamenti per Vacanze (CAV): fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Un approfondimento utile sulla differenza tra le due forme è disponibile nel documento ufficiale del Comune, “Differenza tra CAV e Locazioni brevi” (pubblicato sul portale Fare Impresa Milano).

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Quali step ci sono

Chiarita la scelta e preparata la documentazione, il percorso si articola in cinque passaggi. I primi due (Comune e Questura) sono quelli che ti abilitano a ospitare; i successivi tre riguardano i codici identificativi e la loro pubblicazione.

Step 1 — Apri la pratica al SUAP di Milano

Il primo passo è la pratica presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune di Milano, che si presenta tramite il portale nazionale Impresa in un giorno:

👉 impresainungiorno.gov.it/route/suap?codComune=F205

Qui compilerai il modulo con i dati del richiedente e dell’immobile, allegando la planimetria catastale e firmando digitalmente. È il momento in cui torna utile tutta la documentazione preparata prima.

Step 2 — Comunicazione alla Questura di Milano

Fatto il SUAP, invii via PEC il modulo compilato alla Questura di Milano per l’abilitazione al Portale Alloggiati Web, dove dovrai poi registrare i dati degli ospiti che soggiornano:

👉 questure.poliziadistato.it/it/Milano/articolo/5730de13bebe9211685823

La Questura ti risponderà con le credenziali di accesso al Portale Alloggiati.

Step 3 — Attendi il CIR

A questo punto la pratica passa alla Regione Lombardia, che deve lavorarla e assegnare il Codice Identificativo di Riferimento (CIR). I tempi non sono immediati: la Regione può impiegare fino a 30 giorni a partire da quando il Comune ha completato la lavorazione della pratica SUAP. Sommando i tempi comunali, dal momento in cui invii la pratica al SUAP potrebbero servire fino a circa 60 giorni per vedere arrivare il CIR.

È una fase di attesa: il CIR ti arriverà via email.

Step 4 — Richiedi il CIN

Una volta ricevuto il CIR via email, vai sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo:

👉 bdsr.ministeroturismo.gov.it

Clicca su “Ottieni CIN” e compila tutti i campi richiesti. Al termine ti verrà rilasciato il Codice Identificativo Nazionale.

Step 5 — Pubblica il CIN ovunque

Ottenuto il CIN, l’ultimo passaggio è inserirlo su tutte le piattaforme OTA (Airbnb, Booking e simili) e su ogni sito web o canale di promozione dell’annuncio. Il CIN deve essere visibile: è proprio la sua esposizione a rendere l’annuncio in regola.

Importante: puoi già iniziare a ospitare

Un dettaglio che fa risparmiare settimane di attesa inutile: non devi aspettare il CIR e il CIN per accogliere i primi ospiti.

Nel momento in cui hai presentato la pratica al SUAP e hai ricevuto dalla Questura la risposta con le credenziali del Portale Alloggiati, sei già operativo e puoi cominciare ad ospitare. Il CIR e il CIN sono codici che potrai inserire in un secondo momento, non appena ti verranno rilasciati.

In altre parole: i primi due step ti abilitano all’attività, gli ultimi tre completano la parte identificativa. Non lasciare che i tempi della Regione blocchino l’avvio del tuo lavoro.

E dopo il CIN? Ottenere il codice non basta

Avere il CIN in mano significa poter pubblicare l’annuncio in regola, ma ospitare “in regola” è un’altra cosa: ci sono adempimenti che restano nel tempo e requisiti che l’immobile deve rispettare. Senza entrare qui nel dettaglio, tienili sul radar fin da subito:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il Portale Alloggiati Web, entro le tempistiche previste.
• Dispositivi di sicurezza obbligatori: rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma (previsti dalla normativa nazionale sul CIN).
• Imposta di soggiorno: riscossione dagli ospiti e versamento al Comune di Milano, con le relative dichiarazioni.
• Comunicazione dei flussi turistici alla Regione Lombardia.
• Aspetti fiscali (es. cedolare secca per la forma non imprenditoriale): da valutare con il commercialista.

Tutto questo lo approfondisco in una guida dedicata, “L’ABC dell’ospitare in regola”. Considera questa guida sul CIN il punto di partenza, e quella l’accompagnamento per tenere tutto in ordine nel tempo.

Se vuoi partire con il piede giusto — o mettere in regola una situazione già avviata — scrivimi e ne parliamo.

Guida a carattere informativo, non sostitutiva di una consulenza professionale. La normativa nazionale e regionale sulle strutture ricettive e sugli affitti brevi è in evoluzione: verifica sempre i requisiti aggiornati sui portali ufficiali del Comune di Milano, della Regione Lombardia e del Ministero del Turismo prima di presentare le pratiche.