LT o CAV in Lombardia: le differenze che contano davvero

È la prima domanda che mi arriva da chi sta per aprire, e quasi sempre arriva già inquinata da tre o quattro informazioni sbagliate lette in giro. “La LT è quella sotto i 30 giorni.” “Con la CAV perdi la cedolare secca.” “La CAV deve stare aperta un tot di giorni.” Nessuna delle tre è vera.

Metto in fila cosa distingue davvero le due forme in Lombardia, cosa invece è identico anche se te lo raccontano come una differenza, e cosa guarderei io per decidere. Se stai cercando l’iter delle pratiche (SUAP, Questura, CIR, CIN), quello sta nella guida al CIN per Milano: qui si parla solo della scelta.

Una premessa. Questa è una guida informativa, non una consulenza. La materia è regionale, cambia spesso e ha parecchi angoli in cui la prassi degli uffici non coincide con la norma. Quello che segue vale per la gestione in forma non imprenditoriale (fino a 2 unità abitative) in Lombardia: in un’altra regione le regole sono altre. Per l’inquadramento definitivo e per il fisco, sentiti con un professionista.

Le due forme, in breve

In Lombardia le strade principali sono due, e nell’opinione comune vengono equiparate. Dal punto di vista normativo sono due mondi distinti, e la linea di confine, più della durata, è una sola: la fornitura di servizi al cliente.

Le Locazioni per finalità turistiche (LT) non sono assimilabili alle strutture ricettive extralberghiere. Sul piano giuridico la LT è una pura locazione ai sensi dell’art. 1571 del Codice civile: il locatore concede il godimento dell’immobile per un periodo, a fronte di un canone, e nient’altro. Ne consegue che con la LT non è prevista alcuna prestazione aggiuntiva: né pulizie in corso di soggiorno, né cambio biancheria, né servizi di accoglienza tipici di una struttura ricettiva.

Le Case e Appartamenti per Vacanze (CAV), invece, ti permettono di affiancare al godimento dell’immobile anche l’erogazione di servizi complementari al cliente. I più diffusi sono il riassetto/pulizia dell’appartamento e il cambio della biancheria (letto, bagno, cucina). Ai sensi dell’art. 26 della L.R. 27/2015 questi servizi sono solo eventuali, non obbligatori. In cambio di questa flessibilità c’è un vincolo: nella forma non imprenditoriale (fino a 2 unità abitative) la Regione impone un obbligo di chiusura di almeno 90 giorni l’anno, anche non consecutivi. Detto al contrario, non puoi superare i 275 giorni di ospitalità in dodici mesi. Nel periodo di chiusura non si accettano ospiti, e ogni interruzione va comunicata nel sistema informativo regionale dei flussi turistici.

Il rischio da conoscere: i servizi erogati da terzi. Il divieto di prestazioni della LT non riguarda solo il proprietario: esclude anche che quei servizi siano forniti da terzi incaricati dal proprietario (property manager, gestori, intermediari). Se un ospite soggiorna fino a 30 giorni e riceve i servizi tipici dell’attività ricettiva, cioè pulizie, cambio biancheria e accoglienza, da un soggetto che non sia un suo collaboratore domestico all’uopo incaricato, quell’unità va considerata a tutti gli effetti una struttura ricettiva CAV e assoggettata alla relativa disciplina (artt. 26 e 38 della L.R. 27/2015). In altre parole: un “affitto breve” gestito con servizi alberghieri erogati dal gestore può essere riqualificato in CAV. È un punto centrale per chi si affida a un property manager.

Attenzione anche a un equivoco frequente: né la LT né la CAV possono offrire la prima colazione o la somministrazione di alimenti e bevande. La norma lombarda non si limita a non renderla obbligatoria per le CAV: quella facoltà è espressamente riservata dalla L.R. 27/2015 ad altre tipologie di strutture (come B&B e affittacamere), ma non alle CAV. Quando si parla di “servizi aggiuntivi” delle CAV, quindi, si intendono pulizie, biancheria e accoglienza, non la colazione.

Il primo equivoco: “LT” non significa “massimo 30 giorni”

È la confusione più diffusa in assoluto, e nasce da due cose che si somigliano ma non coincidono.

La locazione per finalità turistiche è prevista dall’art. 1 della legge 431/1998 ed è ripresa dal Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011, art. 53): è il contratto con cui concedi la casa a chi soggiorna temporaneamente in una località pur essendo residente altrove. Non ha un limite di durata. Quello che la qualifica non è quanto dura, ma il fatto che il conduttore non porta lì la propria residenza: esistono case affittate a turisti per periodi lunghi, anche rinnovati di anno in anno.

La locazione breve (art. 4 del D.L. 50/2017) è invece il sottoinsieme con durata fino a 30 giorni. È a quella soglia, non alla LT in quanto tale, che si aggancia il pacchetto di adempimenti tipici dell’affitto breve: comunicazione degli ospiti al Portale Alloggiati, imposta di soggiorno, comunicazione dei flussi turistici, ritenuta dell’intermediario.

Quando il portale del Comune di Milano intitola la pagina “Locazioni di alloggi per finalità turistiche (cd. affitti brevi)” sta usando le due espressioni come sinonimi, perché nella pratica quasi tutti restano sotto i 30 giorni. Ma la sovrapposizione è di fatto, non di diritto: sia in LT sia in CAV non imprenditoriale puoi stipulare contratti di locazione turistica da 1 a 365 giorni, anche rinnovabili.

Cosa cambia sopra i 30 giorni

Stipulare una locazione turistica più lunga di 30 giorni è un tuo diritto: non è il Comune, né il condominio, a poterlo limitare. Quando lo fai esci dal regime della locazione breve, e con esso cambiano gli adempimenti:

• il contratto va redatto in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate, con la relativa imposta di registro, salvo che tu opti, ricorrendone le condizioni, per la cedolare secca;
• la comunicazione degli ospiti al Portale Alloggiati non va fatta separatamente: per le locazioni turistiche oltre i 30 giorni l’obbligo dell’art. 109 del TULPS è assolto direttamente dall’Agenzia delle Entrate attraverso la registrazione del contratto (lo chiariscono le FAQ ministeriali sul CIN);
• l’imposta di soggiorno non è dovuta per quel soggiorno, e del resto a Milano si applica al massimo ai primi 14 pernottamenti consecutivi, ma la dichiarazione trimestrale va presentata comunque, a zero se in quel trimestre non hai avuto altri ospiti;
• coerentemente, per quel periodo va azzerata anche la disponibilità su Ross1000.

Quello che non cambia è il CIN: è richiesto per tutte le unità destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, a prescindere dalla durata, e con esso valgono i requisiti di sicurezza. Su questo molte guide in circolazione sono rimaste ferme al periodo precedente al 2024, quando effettivamente sopra i 30 giorni il CIN non c’entrava nulla.

Non è un caso di scuola: a Milano il soggiorno lungo è un mercato vero, fatto di trasfertisti, ricercatori, pazienti e familiari in cura, professionisti su progetto, e sui conti si comporta in modo molto diverso dall’affitto breve. L’ho messo a confronto con il canone tradizionale in affitti brevi o affitto tradizionale.

Quello che non fa differenza (anche se te lo sentirai dire)

Molte delle presunte differenze tra LT e CAV, a guardarle da vicino, non dipendono affatto dalla forma che scegli.

• La cedolare secca. Non c’entra nulla con l’essere LT o CAV. Dipende da due condizioni. La prima: che tu non offra servizi alla persona ulteriori rispetto all’alloggio pulito e dotato di biancheria e delle normali dotazioni di casa (arredi, elettrodomestici, impianti, wi-fi), che è il perimetro dell’art. 4 del D.L. 50/2017 e della circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/E del 2017. La seconda: che il contratto sia stipulato tra privati, perché se il conduttore è un’impresa, anche solo in qualità di inquilino, il locatore privato perde l’opzione.
• I giorni minimi di attività. Non esistono. Puoi presentare la comunicazione di inizio attività e poi non ospitare, o ospitare pochissimo: nessuno ti impone un’apertura minima. Restano però due adempimenti “a vuoto”, ed è l’errore in cui cascano quasi tutti: tenere aggiornata la disponibilità sul gestionale regionale dei flussi (Ross1000) e presentare comunque la dichiarazione dell’imposta di soggiorno anche a zero (a Milano con cadenza trimestrale).
• La “licenza” e la sospensione dell’attività. La gestione non imprenditoriale non è un pubblico esercizio: non c’è una licenza, non c’è un contingentamento, al massimo c’è una comunicazione di inizio attività. Di conseguenza non ha senso nemmeno la pratica di “sospensione”, che riguarda chi una licenza ce l’ha e non la usa. Capita che allo sportello ti venga detto il contrario, perché la distinzione tra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale non è sempre chiara a tutti: in quel caso chiedi con garbo su quale norma si fonda la richiesta, e verificala.
• Estintori e rilevatori. In passato erano un tratto distintivo delle strutture ricettive. Oggi non lo sono più: la normativa nazionale sul CIN li impone a entrambe le forme. Sull’assicurazione a favore degli ospiti il quadro varia, ma il mio consiglio è averla comunque, insieme a protocollo di pulizia e rilevatore di fumo e monossido.

Quello che invece pesa davvero

Restano tre differenze concrete, e vale la pena decidere guardando quelle.

1. Il turista si aspetta ospitalità, non un alloggio

È la contraddizione più pratica della LT, ed è quella con cui fai i conti ogni giorno. Sul piano giuridico la locazione è la cessione temporanea del godimento dell’immobile con le dotazioni che gli appartengono (arredi, elettrodomestici, impianti, wi-fi, biancheria, pulizia a inizio e fine soggiorno) e nulla di più.

Ma chi prenota tre notti dà per scontato di trovare sapone, shampoo e carta igienica; apprezza che ci siano sale, pepe, olio, aceto e qualche cialda di caffè, per non doverseli portare da casa o ricomprarli a ogni tappa; e ricorda volentieri la bottiglia d’acqua o di vino, la frutta, i dolcetti di benvenuto. In altre parole: il mercato rende di fatto obbligatorio proprio quel “di più” che la forma giuridica della LT non contempla.

Chi apre in LT dovrebbe saperlo in partenza, perché formalmente il cestino di benvenuto sta fuori dal perimetro della locazione e in caso di controllo può diventare un problema. Con la CAV la contraddizione non si pone: i servizi sono ammessi per definizione. Se hai intenzione di ospitare sul serio, è la ragione pratica più forte per sceglierla.

Una nota su CAV e cedolare secca. Se sei CAV e dichiari di fornire soltanto i servizi tipici della locazione per poter optare per la cedolare secca, quella stessa tensione te la riporti dentro dalla finestra: ti stai vincolando al perimetro ristretto visto sopra. Nella prassi non ho notizia di verifiche dell’Agenzia delle Entrate condotte sulle cialde di caffè, ma è un punto da chiarire con il commercialista prima di scegliere, non dopo.

2. Il tetto dei 275 giorni

Vale solo per la CAV non imprenditoriale. Nella mia esperienza è meno vincolante di quanto sembri: un tasso di occupazione stabilmente oltre il 75% dell’anno è raro, e quando c’è di solito si regge su prezzi bassi e su un carico di lavoro che si mangia il margine.

Se però il tuo piano è tenere la casa aperta tutto l’anno a pieno regime, è un vincolo da mettere nel conto prima di scegliere, non dopo: i periodi di chiusura vanno comunicati, e non è una formalità che si sistema a posteriori.

3. La tua posizione se un ospite non se ne va

Succede molto di rado, ma quando succede la differenza è netta. Se stai fornendo ospitalità (CAV) e non c’è un contratto di locazione registrato alle spalle, la strada è quella dello sgombero. Se sei formalmente un locatore, devi passare per lo sfratto, che è una procedura più lunga e più garantita per l’inquilino.

In entrambi i casi serve un avvocato, ma non è la stessa partita, ed è il motivo per cui, a parità di tutto il resto, la posizione di chi offre ospitalità è più solida di quella di chi affitta e basta.

Allora quale scegliere

Semplificando, e sapendo che ogni caso ha le sue eccezioni:

La CAV ha senso se vuoi ospitare davvero, con cestino di benvenuto, pulizie, cambio biancheria e accoglienza, e se ti sta bene tenere la casa chiusa tre mesi l’anno. È anche la forma che ti mette in una posizione più solida se qualcosa va storto.

La LT ha senso se il tuo modello è più asciutto: consegni la casa pulita e attrezzata e finisce lì, magari con soggiorni medio-lunghi, oppure se il tetto dei 275 giorni ti sta stretto e vuoi lavorare tutto l’anno. Per Milano, dove generalmente si lavora tutto l’anno, io tendo a preferire la LT.

Quello che conta è che la scelta sia consapevole. La cosa peggiore è dichiarare LT e poi comportarsi da CAV, perché è la situazione in cui hai gli svantaggi di una e nessuna delle tutele dell’altra.

I requisiti minimi obbligatori delle due forme sono consultabili sul sito del Comune di Milano, alle pagine su locazioni turistiche e case e appartamenti per vacanze, insieme al documento “Differenza tra CAV e Locazioni brevi” pubblicato sul portale Fare Impresa Milano.

Una volta scelta la forma, l’iter è quello che ho descritto passo per passo nella guida per ottenere il CIN a Milano: SUAP, Questura, CIR e infine CIN, con i documenti da preparare a ogni passaggio.

Se vuoi ragionarci insieme prima di presentare la pratica, scrivimi e ne parliamo.

Fonti: legge 431/1998, art. 1; Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011), art. 53; L.R. Lombardia 27/2015, artt. 26 e 38; art. 4 del D.L. 50/2017 e circolare Agenzia delle Entrate 24/E del 12 ottobre 2017; art. 13-ter del D.L. 145/2023 e FAQ del Ministero del Turismo sul CIN; regolamento dell’imposta di soggiorno del Comune di Milano.

Guida a carattere informativo, non sostitutiva di una consulenza professionale. La normativa regionale sulle strutture ricettive e quella nazionale sugli affitti brevi sono in evoluzione: verifica sempre i requisiti aggiornati sui portali ufficiali del Comune di Milano, della Regione Lombardia e del Ministero del Turismo prima di presentare le pratiche.