LT o CAV in Lombardia: le differenze che contano davvero

È la prima domanda che mi fa chi sta per aprire, e quasi sempre arriva insieme a tre o quattro informazioni sbagliate lette in giro. “La LT è quella sotto i 30 giorni.” “Con la CAV perdi la cedolare secca.” “La CAV deve stare aperta un tot di giorni.” Nessuna delle tre è vera.

Qui sotto separo le differenze reali da quelle che non esistono, e ti dico come deciderei io. Se cerchi l’iter delle pratiche (SUAP, Questura, CIR, CIN), lo trovi nella guida al CIN per Milano: qui si parla solo della scelta.

È una guida informativa, non una consulenza. La materia è regionale, cambia spesso e in parecchi punti la prassi degli uffici non coincide con la norma. Quello che segue vale per la gestione non imprenditoriale (fino a 2 unità abitative) in Lombardia: in un’altra regione le regole sono altre. Per l’inquadramento definitivo e per il fisco, sentiti con un professionista.

Le due forme, in breve

In Lombardia le strade principali sono due, e spesso vengono trattate come se fossero la stessa cosa. Per la legge sono diverse, e il confine lo segna la fornitura di servizi al cliente, molto più della durata.

Le Locazioni per finalità turistiche (LT) non sono assimilabili alle strutture ricettive extralberghiere. Per la legge la LT è una semplice locazione ai sensi dell’art. 1571 del Codice civile: il locatore concede il godimento dell’immobile per un periodo, in cambio di un canone, e nient’altro. Per questo con la LT non è prevista alcuna prestazione aggiuntiva: né pulizie durante il soggiorno, né cambio biancheria, né i servizi di accoglienza di una struttura ricettiva.

Le Case e Appartamenti per Vacanze (CAV) invece ti permettono di offrire all’ospite, oltre alla casa, anche servizi complementari. I più diffusi sono il riassetto/pulizia dell’appartamento e il cambio della biancheria (letto, bagno, cucina). Secondo l’art. 26 della L.R. 27/2015 questi servizi sono solo eventuali, non obbligatori. In cambio c’è un vincolo: nella forma non imprenditoriale (fino a 2 unità abitative) la Regione impone un obbligo di chiusura di almeno 90 giorni l’anno, anche non consecutivi. Detto al contrario, non puoi superare i 275 giorni di ospitalità in dodici mesi. Nel periodo di chiusura non si accettano ospiti, e ogni interruzione va comunicata nel sistema informativo regionale dei flussi turistici.

Il divieto di prestazioni della LT vale anche quando i servizi li dà qualcun altro per conto del proprietario: un property manager, un gestore, un intermediario. Se un ospite soggiorna fino a 30 giorni e riceve i servizi tipici dell’attività ricettiva, cioè pulizie, cambio biancheria e accoglienza, da un soggetto che non sia un suo collaboratore domestico all’uopo incaricato, quell’unità va considerata a tutti gli effetti una struttura ricettiva CAV e segue la relativa disciplina (artt. 26 e 38 della L.R. 27/2015). Quindi un affitto breve in cui il gestore fa pulizie e accoglienza come in albergo può essere riqualificato in CAV. Se ti affidi a un property manager, questo ti riguarda da vicino.

Né la LT né la CAV possono offrire la prima colazione o la somministrazione di alimenti e bevande. La L.R. 27/2015 la consente espressamente solo ad altre strutture, come B&B e affittacamere. I “servizi aggiuntivi” delle CAV sono pulizie, biancheria e accoglienza, e la colazione resta fuori.

LT non vuol dire “massimo 30 giorni”

È l’equivoco più diffuso, e nasce da due definizioni che si somigliano.

La locazione per finalità turistiche è prevista dall’art. 1 della legge 431/1998 ed è ripresa dal Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011, art. 53): è il contratto con cui concedi la casa a chi soggiorna temporaneamente in una località pur essendo residente altrove. Non ha un limite di durata. La qualifica il fatto che il conduttore lì non porta la residenza, e infatti esistono case affittate a turisti per periodi lunghi, anche rinnovati di anno in anno.

La locazione breve (art. 4 del D.L. 50/2017) è invece il sottoinsieme con durata fino a 30 giorni. È a questa soglia che si legano gli adempimenti tipici dell’affitto breve: comunicazione degli ospiti al Portale Alloggiati, imposta di soggiorno, comunicazione dei flussi turistici, ritenuta dell’intermediario.

Il portale del Comune di Milano intitola la pagina “Locazioni di alloggi per finalità turistiche (cd. affitti brevi)” e usa le due espressioni come sinonimi, perché in pratica quasi tutti restano sotto i 30 giorni. Per la legge però restano due cose distinte: sia in LT sia in CAV non imprenditoriale puoi stipulare contratti di locazione turistica da 1 a 365 giorni, anche rinnovabili.

Cosa cambia sopra i 30 giorni

Fare una locazione turistica più lunga di 30 giorni è un tuo diritto, e né il Comune né il condominio possono impedirtelo. Però esci dal regime della locazione breve, e cambiano gli adempimenti:

• il contratto va redatto in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate, con la relativa imposta di registro, salvo che tu opti, se ci sono le condizioni, per la cedolare secca;
• la comunicazione degli ospiti al Portale Alloggiati non va fatta separatamente: per le locazioni turistiche oltre i 30 giorni l’obbligo dell’art. 109 del TULPS lo assolve direttamente l’Agenzia delle Entrate con la registrazione del contratto (lo chiariscono le FAQ ministeriali sul CIN);
• l’imposta di soggiorno non è dovuta per quel soggiorno, e del resto a Milano si applica al massimo ai primi 14 pernottamenti consecutivi, ma la dichiarazione trimestrale va presentata comunque, a zero se in quel trimestre non hai avuto altri ospiti;
• per quel periodo va azzerata anche la disponibilità su Ross1000.

Il CIN invece resta: serve per tutte le unità destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, qualunque sia la durata, e con lui valgono i requisiti di sicurezza. Molte guide che girano sono ferme a prima del 2024, quando sopra i 30 giorni il CIN effettivamente non c’entrava.

A Milano il soggiorno lungo è un mercato vero: trasfertisti, ricercatori, pazienti e familiari in cura, professionisti su progetto. Sui conti si comporta in modo molto diverso dall’affitto breve, e l’ho messo a confronto con il canone tradizionale in affitti brevi o affitto tradizionale.

Quello che non cambia tra LT e CAV

Molte delle differenze che si sentono in giro, a guardarle da vicino, non dipendono dalla forma che scegli.

• La cedolare secca dipende da due condizioni, e la forma non è una di queste. La prima è che tu non offra servizi alla persona oltre all’alloggio pulito, con la biancheria e le normali dotazioni di casa (arredi, elettrodomestici, impianti, wi-fi): è il perimetro dell’art. 4 del D.L. 50/2017 e della circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/E del 2017. La seconda è che il contratto sia tra privati: se il conduttore è un’impresa, anche solo come inquilino, il locatore privato perde l’opzione.
• Giorni minimi di attività non ce ne sono. Puoi presentare la comunicazione di inizio attività e poi non ospitare, o ospitare pochissimo. Restano però due adempimenti da fare anche a casa vuota, ed è lì che sbagliano quasi tutti: tenere aggiornata la disponibilità sul gestionale regionale dei flussi (Ross1000) e presentare comunque la dichiarazione dell’imposta di soggiorno anche a zero (a Milano ogni trimestre).
• Licenza e sospensione. La gestione non imprenditoriale non è un pubblico esercizio: niente licenza né contingentamento, al massimo una comunicazione di inizio attività. Per questo non ha senso nemmeno la “sospensione”, che riguarda chi ha una licenza e non la usa. Capita che allo sportello ti dicano il contrario, perché la differenza tra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale non è chiara a tutti. In quel caso chiedi con garbo su quale norma si basa la richiesta, e poi verificala.
• Estintori e rilevatori. Una volta distinguevano le strutture ricettive, oggi la normativa nazionale sul CIN li impone a entrambe le forme. Sull’assicurazione per gli ospiti il quadro varia, ma io ti consiglio di averla comunque, insieme a un protocollo di pulizia e al rilevatore di fumo e monossido.

Quello che invece pesa davvero

Le differenze concrete sono tre, ed è su queste che conviene decidere.

1. Il turista si aspetta di essere ospitato

È il problema più pratico della LT, e lo incontri ogni giorno. Per la legge la locazione è la cessione temporanea della casa con le sue dotazioni (arredi, elettrodomestici, impianti, wi-fi, biancheria, pulizia a inizio e fine soggiorno), e basta.

Chi prenota tre notti però dà per scontato di trovare sapone, shampoo e carta igienica, e apprezza sale, pepe, olio, aceto e qualche cialda di caffè, per non doverseli portare da casa o ricomprare a ogni tappa. La bottiglia d’acqua o di vino, la frutta, i dolcetti di benvenuto se li ricorda volentieri. Il mercato rende di fatto obbligatorio quel “di più” che la LT, sulla carta, non prevede.

Chi apre in LT dovrebbe saperlo dall’inizio, perché formalmente il cestino di benvenuto sta fuori dal perimetro della locazione e in caso di controllo può diventare un problema. Con la CAV il problema non c’è, perché i servizi sono ammessi. Se vuoi ospitare sul serio, è la ragione pratica più forte per sceglierla.

Se sei CAV e, per optare per la cedolare secca, dichiari di fornire solo i servizi tipici della locazione, quella stessa tensione te la riporti dentro dalla finestra: ti vincoli al perimetro ristretto di cui sopra. Non ho notizia di verifiche dell’Agenzia delle Entrate sulle cialde di caffè, ma è un punto da chiarire con il commercialista prima di scegliere.

2. Il tetto dei 275 giorni

Vale solo per la CAV non imprenditoriale. Nella mia esperienza pesa meno di quanto sembri: un’occupazione stabilmente oltre il 75% dell’anno è rara, e quando c’è di solito si regge su prezzi bassi e su un carico di lavoro che si mangia il margine.

Se però vuoi tenere la casa aperta tutto l’anno a pieno regime, mettilo nel conto prima di scegliere. I periodi di chiusura vanno comunicati, e a posteriori non si sistemano.

3. La tua posizione se un ospite non se ne va

Succede molto di rado, ma quando succede la differenza è netta. Se stai fornendo ospitalità (CAV) e non c’è un contratto di locazione registrato alle spalle, la strada è quella dello sgombero. Se sei formalmente un locatore, devi passare per lo sfratto, che è una procedura più lunga e più garantita per l’inquilino.

In tutti e due i casi serve un avvocato, ma le procedure sono diverse, e per questo, a parità del resto, chi offre ospitalità è in una posizione più solida di chi affitta e basta.

Quale scegliere

Semplificando molto, perché ogni caso ha le sue eccezioni:

La CAV ha senso se vuoi ospitare sul serio, con cestino di benvenuto, pulizie, cambio biancheria e accoglienza, e se ti sta bene tenere la casa chiusa tre mesi l’anno. È anche la forma che ti mette in una posizione più solida se qualcosa va storto.

La LT ha senso se il tuo modello è più asciutto: consegni la casa pulita e attrezzata e finisce lì, magari con soggiorni medio-lunghi, oppure se il tetto dei 275 giorni ti sta stretto e vuoi lavorare tutto l’anno. Per Milano, dove generalmente si lavora tutto l’anno, io tendo a preferire la LT.

L’errore peggiore è dichiarare LT e poi comportarti da CAV: ti prendi gli svantaggi della prima senza le tutele della seconda.

I requisiti minimi delle due forme sono sul sito del Comune di Milano, nelle pagine su locazioni turistiche e case e appartamenti per vacanze, insieme al documento “Differenza tra CAV e Locazioni brevi” pubblicato sul portale Fare Impresa Milano.

Scelta la forma, i passaggi sono quelli della guida per ottenere il CIN a Milano: SUAP, Questura, CIR e CIN, con i documenti da preparare per ognuno.

Se vuoi ragionarci insieme prima di presentare la pratica, scrivimi e ne parliamo.

Fonti: legge 431/1998, art. 1; Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011), art. 53; L.R. Lombardia 27/2015, artt. 26 e 38; art. 4 del D.L. 50/2017 e circolare Agenzia delle Entrate 24/E del 12 ottobre 2017; art. 13-ter del D.L. 145/2023 e FAQ del Ministero del Turismo sul CIN; regolamento dell’imposta di soggiorno del Comune di Milano.

Guida a carattere informativo, non sostitutiva di una consulenza professionale. La normativa regionale sulle strutture ricettive e quella nazionale sugli affitti brevi sono in evoluzione: verifica sempre i requisiti aggiornati sui portali ufficiali del Comune di Milano, della Regione Lombardia e del Ministero del Turismo prima di presentare le pratiche.