Affitti brevi o affitto tradizionale: il confronto vero, con i numeri del 2026

C’è una domanda che mi arriva quasi ogni settimana, e arriva quasi sempre nella stessa forma: “Con l’affitto tradizionale prendo 1.200 € al mese. Sugli affitti brevi vedo case come la mia a 120 € a notte. Quanto ci perdo a non farlo?”

La domanda è legittima. Il confronto, così com’è posto, è sbagliato e porta a decisioni che poi costano.

Quei 1.200 € sono una cifra quasi netta, che arriva senza che tu faccia niente. Quei 120 € a notte sono un prezzo esposto: prima di diventare tuoi passano dalla commissione della piattaforma, dalla cedolare secca calcolata sul lordo, dalle utenze, dalle pulizie e dai giorni in cui la casa resta vuota. Confrontare i due numeri è come confrontare uno stipendio netto con un fatturato.

Questo articolo lo aggiorno perché nel 2026 sono cambiate due cose che spostano il confronto in modo concreto: la commissione Airbnb dal 13 ottobre e le aliquote della cedolare sulle locazioni brevi. Sono entrambe dal lato dei costi dell’affitto breve, e insieme cambiano il punto in cui le due strade si pareggiano.

Le due cose non sono la stessa cosa nemmeno giuridicamente

Prima dei numeri, il perimetro. Non stiamo confrontando due modi di fare la stessa cosa.

L’affitto tradizionale è un contratto di locazione registrato, di norma nella forma 4+4 (libero) o 3+2 (canone concordato, possibile a Milano perché è comune ad alta tensione abitativa). L’inquilino ha la residenza, i diritti e le tutele previsti dalla legge 431/1998. Tu incassi un canone e, se opti per la cedolare secca, rinunci all’aggiornamento ISTAT.

L’affitto breve è una locazione sotto i 30 giorni, senza obbligo di registrazione del contratto ma con un apparato di adempimenti che negli ultimi due anni è cresciuto parecchio: CIN esposto e pubblicato su ogni annuncio, comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore, flussi turistici alla Regione, imposta di soggiorno da incassare, versare e dichiarare, dispositivi di sicurezza a norma. Li ho messi tutti in fila, con le scadenze, in adempimenti ricorrenti per ospitare in regola.

Prima ancora della redditività, la differenza è questa: con il canone gestisci un contratto, con l’affitto breve gestisci un’attività.

Il confronto giusto: quello che resta a fine anno

Prendiamo un bilocale milanese e portiamo entrambe le strade fino in fondo. I numeri qui sotto sono un esempio costruito per far vedere il meccanismo, non una previsione sulla tua casa.

Il tradizionale

Canone di 1.200 € al mese, quindi 14.400 € l’anno. Con la cedolare secca al 21% paghi 3.024 € di imposta e ti restano 11.376 €.

Da lì tolgo poco altro: le spese condominiali ordinarie sono dell’inquilino, la manutenzione ordinaria pure. Restano a te la manutenzione straordinaria e i mesi di sfitto tra un inquilino e l’altro, che esistono, e nel lungo periodo pesano più di quanto si pensi.

L’IMU la lascio fuori dal confronto di proposito: su una seconda casa la paghi in entrambi gli scenari, quindi non sposta il paragone. Vale la pena saperlo però: con il canone concordato l’IMU si riduce del 25% e la cedolare scende al 10%. Il canone è più basso, ma il netto finisce spesso molto vicino a quello del 4+4 libero.

L’affitto breve

Qui il lordo non è il netto, e la distanza tra i due si è appena allargata.

Su ogni euro incassato da Airbnb, se affitti da privato senza partita IVA, dal 13 ottobre 2026 si applicano:

• 18,91% di commissione, cioè il 15,50% annunciato più l’IVA al 22%, che tu non detrai e non recuperi. Il conto per intero, con l’errore che quasi tutti stanno facendo, è in cosa cambia con le commissioni Airbnb al 15,5%;
• 21% di cedolare secca, calcolata sul lordo, commissione compresa. Paghi l’imposta anche sulla parte che ad Airbnb resta e sul tuo conto non arriva mai. È il principio confermato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 24/E del 2017, e non è un dettaglio: è il 21% di una cifra più grande di quella che incassi.

Sommate, se ne va il 39,91% del lordo. Ti resta il 60,09%, e da lì devi ancora pagare le utenze.

Nell’esempio metto 180 € al mese tra luce, gas, acqua, internet e condominio (tutto a tuo carico, qui) e 600 € l’anno tra biancheria, consumabili e piccole sostituzioni. Fanno 2.760 € l’anno.

Le pulizie le tengo fuori dal conto per un motivo che merita una riga a sé.

La trappola delle pulizie

Molti host addebitano all’ospite esattamente quello che pagano alla ditta. È l’errore più silenzioso di tutti, perché sembra un pareggio e non lo è: il costo pulizie che esponi è parte del lordo della prenotazione, quindi subisce la commissione e la cedolare come tutto il resto, mentre quello che paghi alla ditta non lo deduci.

Su 90 € addebitati te ne restano 67,81 con le regole attuali e 54,08 dal 13 ottobre. Per coprire davvero una pulizia da 90 € devi addebitarne 149,78. La formula è costo ÷ (1 − commissione − aliquota), e va rifatta a ogni cambio di tariffa della ditta.

Quante notti servono per pareggiare

Adesso il conto si chiude. Per arrivare agli 11.376 € del canone, coprendo anche i 2.760 € di costi vivi, dal lordo dell’affitto breve devono restare 14.136 €. Siccome ne trattieni il 60,09%, il lordo che ti serve è:

14.136 ÷ 0,6009 = circa 23.525 € l’anno.

A 120 € a notte sono 196 notti occupate: il 54% dell’anno.

Fino al 12 ottobre, con la commissione al 3,66%, per lo stesso risultato ne bastavano 156, cioè il 43%.

Sono quaranta notti in più all’anno per ottenere lo stesso risultato di prima, a parità di prezzo a notte.

Il discorso cambia se adegui le tariffe, aumentando i prezzi di un 25% circa, come riportato nello strumento gratuito che metto a disposizione per gli host.

E se la casa non è la tua unica unità destinata a locazione breve, la cedolare non è al 21% ma al 26%. In quel caso le notti diventano circa 214, il 59% dell’anno. Sul contratto 4+4, invece, la cedolare resta al 21% a prescindere da quante case hai.

Ho usato aliquote e cifre di un caso realistico, non del tuo caso. Cambia il prezzo a notte, cambia l’occupazione media della tua zona, cambiano le utenze di un trilocale rispetto a un monolocale, e cambia soprattutto la tua posizione fiscale. Il conto va rifatto sui tuoi numeri, non su un esempio letto online, incluso questo.

Le tre cose che non stanno nella tabella

Se la decisione si riducesse a una percentuale di occupazione, basterebbe un foglio di calcolo. Non è così, e le tre voci che pesano di più sono proprio quelle che non si sommano.

Il rischio non è minore, è di forma diversa

Nell’affitto tradizionale il rischio è concentrato in un evento solo: un inquilino che smette di pagare. Quando succede, tra procedura di sfratto per morosità e tempi reali di rilascio, a Milano si ragiona in mesi, spesso più di dodici, durante i quali paghi le spese di una casa che non incassa.

Nell’affitto breve quel rischio praticamente non esiste (si paga prima di entrare) ma è sostituito da tanti rischi piccoli e frequenti: un ospite che danneggia, una recensione da due stelle che ti costa mesi di posizionamento, una caldaia che si rompe di sabato con il check-in alle 15.

Qui devo correggere una cosa che avevo scritto nella versione del 2023: AirCover non è un’assicurazione. È una garanzia contrattuale della piattaforma, con esclusioni, massimali reali più bassi del numero che compare in pubblicità, finestre di tempo strette per aprire la richiesta e necessità di documentare i danni con foto.

Va detto però anche il seguito, perché la conclusione comoda sarebbe “allora fatti una polizza” e in Italia oggi non funziona così: per i danni causati dagli ospiti alle tue cose (arredi, elettrodomestici, biancheria) un prodotto assicurativo dedicato non esiste. Quello che il mercato offre sono le polizze di responsabilità civile, che coprono i danni causati a terzi, non i tuoi arredi; e la RC è peraltro già compresa in AirCover. Una RC aggiuntiva ha senso averla, ma non risolve il problema di cui stiamo parlando.

Quindi la difesa vera non è assicurativa: è documentare lo stato della casa prima e dopo ogni soggiorno, conoscere i tempi entro cui va aperta la richiesta, e selezionare gli ospiti invece di accettare tutto.

Il tempo è un costo, anche se non lo fatturi

Un affitto tradizionale richiede qualche ora l’anno. L’affitto breve, se lo fai come va fatto, richiede molto più di quanto si dica in giro.

Conto le ore per un solo appartamento. Su ogni prenotazione ci sono le risposte alle richieste prima che prenoti, i messaggi pre-arrivo, le istruzioni per il check-in, la comunicazione alla Questura entro 24 ore, il coordinamento con chi pulisce e la verifica che sia stato fatto, l’assistenza durante il soggiorno, il controllo dopo la partenza e la recensione: un’ora e mezza-due, a soggiorno. Con otto o dieci soggiorni al mese fanno 12-20 ore.

Poi c’è tutto quello che non dipende dalla singola prenotazione: la revisione dei prezzi, che per funzionare va fatta ogni settimana e non a stagione; il riassortimento di biancheria e consumabili; la piccola manutenzione; i flussi turistici ogni mese e l’imposta di soggiorno ogni trimestre; l’annuncio e le foto da tenere aggiornati. Altre 6-8 ore al mese.

Siamo intorno alle 20-30 ore mensili, con punte molto più alte quando c’è una fiera da prezzare, un guasto da gestire o un ospite difficile. E sono ore fatte male: frammentate, spesso di sera o nel fine settimana, e non rimandabili, il messaggio delle 23 e la pulizia che salta di sabato.

Rifacciamo allora il conto del tempo. Se l’affitto breve ti lascia 3.000 € in più all’anno e ci metti 25 ore al mese, stai pagando il tuo tempo circa 10 € l’ora, al lordo del fatto che sei reperibile sette giorni su sette.

La possibilità di uscire

È il vantaggio dell’affitto breve di cui si parla meno. Con un 4+4 sei legato per anni: se vuoi vendere, o rientrare nella casa, o darla a un figlio, aspetti la scadenza o negozi. Con l’affitto breve chiudi il calendario e in tre settimane la casa è libera.

Se pensi di vendere entro due o tre anni la cosa pesa, perché un immobile libero si vende più facilmente e più in fretta di uno con un contratto in corso.

La terza strada: il medio termine

Il confronto viene sempre presentato come una scelta binaria. A Milano, spesso, la risposta giusta sta in mezzo: il medio termine.

Sopra i 30 giorni esci dal regime delle locazioni brevi, quindi il contratto va registrato e gli adempimenti cambiano, ma resti molto più flessibile del 4+4. Le forme utili sono tre:

• la locazione transitoria, da 1 a 18 mesi, con una motivazione documentata;
• il contratto per studenti universitari, che a Milano ha una domanda enorme e, essendo concordato, gode della cedolare al 10%;
• la locazione per finalità turistiche oltre i 30 giorni, che è la meno conosciuta delle tre e vale la pena spiegare.

Qui c’è un equivoco che gira parecchio: “locazione turistica” e “affitto breve” non sono sinonimi. La locazione per finalità turistiche non ha un limite di durata: a definirla non è quanto dura, ma il fatto che chi ci abita resta residente altrove. I 30 giorni sono la soglia della locazione breve, non un tetto alla locazione turistica. È la forma giusta per trasfertisti, ricercatori in visiting, pazienti e familiari in cura, professionisti su progetto: gente che sta in città due o tre mesi e non vuole né un albergo né un 4+4.

Uscire dal regime delle brevi alleggerisce parecchio, perché la comunicazione degli ospiti al Portale Alloggiati non va fatta a parte (l’obbligo è assolto dalla registrazione del contratto) e l’imposta di soggiorno non è dovuta. Non azzera però tutto: il CIN resta obbligatorio a prescindere dalla durata, e con esso i dispositivi di sicurezza. L’iter per ottenerlo è nella guida al CIN per Milano.

Cosa ci guadagni: un canone più alto del tradizionale, zero commissioni di piattaforma, un decimo del lavoro dell’affitto breve, e una casa che si libera in tempi certi. Cosa ci perdi: i picchi delle settimane forti (fiere, saloni, alta stagione) che sull’affitto breve fanno gran parte del margine.

Per un appartamento in una zona con ospedali, università o poli aziendali, il medio termine è spesso la scelta che regge meglio i conti. Se ne parla poco perché non ha una piattaforma alle spalle che lo promuova, non perché funzioni male.

Il conto cambia se non lo fai da solo

Tutto quello che ho scritto finora dà per scontato che la casa la gestisca tu. Se invece deleghi, quasi tutti fanno la stessa operazione: prendono il numero di prima e ci sottraggono la commissione del property manager. È il modo sbagliato di metterlo nel conto, perché tratta la gestione come un costo che si appoggia su un risultato che resta uguale.

Non resta uguale. Un professionista non ti toglie solo il lavoro dalle mani: lavora sul lordo, cioè sulla riga da cui parte tutto il calcolo. I prezzi rivisti ogni settimana sui dati reali della zona invece che a stagione, l’annuncio e le foto che decidono se la tua casa viene vista, i tempi di risposta che contano per il posizionamento, la gestione delle recensioni, la presenza su più canali, i vuoti di uno o due giorni tra una prenotazione e l’altra riempiti invece che subiti. Sono tutte cose che spostano notti vendute e prezzo medio a notte nella stessa direzione.

Il confronto onesto quindi non è “il mio netto di oggi meno la commissione”. È: quanto fa la casa gestita bene, meno la commissione, contro quanto fa gestita da te la sera dopo cena. Sono due lordi diversi, e finché il primo è abbastanza più alto del secondo la gestione si paga da sola e ti restituisce venti-trenta ore al mese. Quando non lo è, non ha senso.

Perché questo funzioni però il gestore deve avere un interesse reale a farla rendere. È la ragione per cui seguo poche case per scelta: se la casa va male ci perdo con te, quindi non posso permettermi di prenderla se non sta in piedi. Una struttura che gestisce centinaia di appartamenti incassa la sua percentuale comunque, e la tua casa è una riga in un foglio. È la prima domanda da fare a chiunque ti proponga di gestirtela, prima ancora di chiedere quanto costa.

L’alternativa peggiore non è delegare né fare da soli: è farlo da soli a metà. Un annuncio non costantemente aggiornato, con prezzi che non si muovono produce notti vuote e tariffe sbagliate, che non compaiono da nessuna parte come perdita, semplicemente non entrano.

Allora cosa conviene, davvero

La risposta onesta è che dipende da tre cose e nessuna riguarda le tue preferenze: quanta occupazione regge realmente la tua zona, quanto puoi chiedere a notte in bassa stagione (non in alta, in bassa) e quanto tempo sei disposto a metterci.

Semplificando molto:

L’affitto breve ha senso se la tua casa sta in una zona con domanda distribuita su tutto l’anno e non solo nelle settimane di fiera, se il prezzo a notte sostenibile ti porta stabilmente sopra la soglia di pareggio, e se hai tempo da dedicarci o qualcuno che lo faccia per te in modo serio.

Il tradizionale ha senso se la casa è in una zona con poca domanda turistica o d’affari, se l’occupazione realistica è bassa, se il tuo obiettivo è un reddito prevedibile senza pensieri, o se semplicemente non hai voglia di gestire un’attività, che è una ragione perfettamente valida.

Il medio termine ha senso in tutti i casi intermedi, che a Milano sono molti.

C’è poi una cosa che nel 2023 era quasi vera e oggi non lo è più: “l’affitto breve rende di più” non è una regola. Lo era quando la piattaforma costava il 3,66% e le aliquote erano diverse e c’era poca concorrenza.

Come faccio io questo conto

Quando mi arriva la domanda da cui è partito l’articolo, non rispondo con una percentuale. Guardo cosa fanno davvero le case comparabili in quella via, non le stime automatiche dei portali, che lavorano su medie di zona.

E se il conto dice tradizionale, dico tradizionale: mi conviene molto di più dirti di no all’inizio che prendere un appartamento che non sta in piedi.

Se vuoi che questo conto lo faccia sulla tua casa, con la tua zona, la tua stagionalità e le commissioni nuove, scrivimi dalla pagina valutazione. Guardo i tuoi numeri e ti dico cosa vedo, anche quando la risposta è che stai meglio con un inquilino.

Fonti: legge 431/1998 sulle locazioni abitative; Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011), art. 53, sulle locazioni per finalità turistiche; art. 4 D.L. 50/2017 e circolare Agenzia delle Entrate 24/E del 2017 sulle locazioni brevi; art. 13-ter del D.L. 145/2023 e FAQ del Ministero del Turismo sul CIN; disciplina della cedolare secca sulle locazioni brevi in vigore dal 2026; comunicazione Airbnb sui costi del servizio semplificati, luglio 2026. Le cifre di questo articolo sono un esempio illustrativo e non costituiscono una previsione di rendimento né una consulenza fiscale: verifica sempre la tua posizione con il tuo commercialista.