Affitti brevi o affitto tradizionale: il confronto vero, con i numeri del 2026

C’è una domanda che mi arriva quasi ogni settimana, e arriva quasi sempre nella stessa forma: “Con l’affitto tradizionale prendo 1.200 € al mese. Sugli affitti brevi vedo case come la mia a 120 € a notte. Quanto ci perdo a non farlo?”

La domanda ha senso, ma messa così porta a un confronto sbagliato, e a decisioni che poi costano.

Quei 1.200 € sono una cifra quasi netta, che arriva senza che tu faccia niente. Quei 120 € a notte sono un prezzo esposto: prima di diventare tuoi passano dalla commissione della piattaforma, dalla cedolare secca calcolata sul lordo, dalle utenze, dalle pulizie e dai giorni in cui la casa resta vuota. Confrontare i due numeri è come confrontare uno stipendio netto con un fatturato.

Ho aggiornato l’articolo perché nel 2026 sono cambiate due cose: la commissione Airbnb dal 13 ottobre e le aliquote della cedolare sulle locazioni brevi. Tutte e due fanno salire i costi dell’affitto breve, e spostano il punto in cui le due strade si pareggiano.

Due contratti diversi anche per la legge

L’affitto tradizionale è un contratto di locazione registrato, di norma nella forma 4+4 (libero) o 3+2 (canone concordato, possibile a Milano perché è comune ad alta tensione abitativa). L’inquilino ha la residenza, i diritti e le tutele previsti dalla legge 431/1998. Tu incassi un canone e, se opti per la cedolare secca, rinunci all’aggiornamento ISTAT.

L’affitto breve è una locazione sotto i 30 giorni, senza obbligo di registrazione del contratto ma con una serie di adempimenti che negli ultimi due anni è cresciuta parecchio: CIN esposto e pubblicato su ogni annuncio, comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore, flussi turistici alla Regione, imposta di soggiorno da incassare, versare e dichiarare, dispositivi di sicurezza a norma. Li ho messi tutti in fila, con le scadenze, in adempimenti ricorrenti per ospitare in regola.

In pratica, con il canone gestisci un contratto, con l’affitto breve un’attività.

Quello che resta a fine anno

Prendo un bilocale milanese e faccio il conto fino in fondo per tutte e due le strade. I numeri sono un esempio per far vedere il meccanismo e non dicono niente sulla tua casa.

Il tradizionale

Canone di 1.200 € al mese, quindi 14.400 € l’anno. Con la cedolare secca al 21% paghi 3.024 € di imposta e ti restano 11.376 €.

Da lì tolgo poco altro: le spese condominiali ordinarie sono dell’inquilino, la manutenzione ordinaria pure. Restano a te la manutenzione straordinaria e i mesi di sfitto tra un inquilino e l’altro, che ci sono e nel lungo periodo pesano più di quanto si pensi.

L’IMU la lascio fuori dal confronto di proposito: su una seconda casa la paghi in entrambi gli scenari, quindi non sposta il paragone. Con il canone concordato, però, l’IMU si riduce del 25% e la cedolare scende al 10%. Il canone è più basso, ma il netto finisce spesso molto vicino a quello del 4+4 libero.

L’affitto breve

Qui tra lordo e netto la distanza è grande, e si è appena allargata.

Su ogni euro incassato da Airbnb, se affitti da privato senza partita IVA, dal 13 ottobre 2026 si applicano:

• 18,91% di commissione, cioè il 15,50% annunciato più l’IVA al 22%, che non detrai. Il conto completo, con l’errore che fanno in tanti, è in cosa cambia con le commissioni Airbnb al 15,5%;
• 21% di cedolare secca, calcolata sul lordo, commissione compresa. Paghi l’imposta anche sulla parte che resta ad Airbnb e sul tuo conto non arriva mai, come ha confermato l’Agenzia delle Entrate con la circolare 24/E del 2017. In pratica è il 21% di una cifra più grande di quella che incassi.

Sommate, se ne va il 39,91% del lordo. Ti resta il 60,09%, e da lì devi ancora pagare le utenze.

Nell’esempio metto 180 € al mese tra luce, gas, acqua, internet e condominio (tutto a tuo carico, qui) e 600 € l’anno tra biancheria, consumabili e piccole sostituzioni. Fanno 2.760 € l’anno.

Le pulizie le tengo fuori dal conto, perché lì c’è una trappola.

La trappola delle pulizie

Molti host addebitano all’ospite esattamente quello che pagano alla ditta, convinti di andare in pari. Ma il costo pulizie che esponi è parte del lordo della prenotazione, quindi ci paghi commissione e cedolare come su tutto il resto, mentre quello che paghi alla ditta non lo deduci.

Su 90 € addebitati te ne restavano 67,81 con le regole di prima, e dal 13 ottobre te ne restano 54,08. Per coprire una pulizia da 90 € devi addebitarne 149,78. La formula è costo ÷ (1 − commissione − aliquota), e va rifatta ogni volta che la ditta cambia tariffa.

Quante notti servono per pareggiare

Per arrivare agli 11.376 € del canone, coprendo anche i 2.760 € di costi vivi, dal lordo dell’affitto breve devono restare 14.136 €. Siccome ne trattieni il 60,09%, il lordo che ti serve è:

14.136 ÷ 0,6009 = circa 23.525 € l’anno.

A 120 € a notte sono 196 notti occupate: il 54% dell’anno.

Fino al 12 ottobre, con la commissione al 3,66%, per lo stesso risultato ne bastavano 156, cioè il 43%.

Sono quaranta notti in più all’anno per lo stesso risultato, a parità di prezzo a notte.

Il discorso cambia se adegui le tariffe alzando i prezzi di un 25% circa, come ti calcola lo strumento gratuito che ho messo a disposizione degli host.

E se la casa non è la tua unica unità in locazione breve, la cedolare sale al 26% e le notti diventano circa 214, il 59% dell’anno. Sul 4+4 invece la cedolare resta al 21% qualunque sia il numero di case che hai.

Ho usato cifre realistiche, ma non sono le tue. Il prezzo a notte, l’occupazione media della tua zona, le utenze (un trilocale consuma più di un monolocale) e soprattutto la tua posizione fiscale cambiano il risultato. Il conto va rifatto sui tuoi numeri.

Quello che la tabella non dice

Se bastasse una percentuale di occupazione, decideresti con un foglio di calcolo. Ci sono però tre cose che pesano parecchio e non si possono sommare.

Il rischio cambia forma

Nell’affitto tradizionale il rischio è concentrato in un evento solo: un inquilino che smette di pagare. Quando succede, tra procedura di sfratto per morosità e tempi reali di rilascio, a Milano si ragiona in mesi, spesso più di dodici, durante i quali paghi le spese di una casa che non incassa.

Nell’affitto breve quel rischio praticamente non esiste (si paga prima di entrare), ma al suo posto ci sono tanti rischi piccoli e frequenti: un ospite che danneggia, una recensione da due stelle che ti costa mesi di posizionamento, una caldaia che si rompe di sabato con il check-in alle 15.

Qui devo correggere una cosa che avevo scritto nella versione del 2023: AirCover non è un’assicurazione. È una garanzia contrattuale della piattaforma, con esclusioni, massimali reali più bassi del numero che compare in pubblicità, finestre di tempo strette per aprire la richiesta e l’obbligo di documentare i danni con foto.

E una polizza non risolve: in Italia oggi per i danni che gli ospiti fanno alle tue cose (arredi, elettrodomestici, biancheria) non esiste un prodotto assicurativo dedicato. Il mercato offre polizze di responsabilità civile, che coprono i danni a terzi e non i tuoi arredi, e la RC è già compresa in AirCover. Una RC in più ha senso averla, ma per i danni alla casa non serve.

Ti difendi in un altro modo: documenti lo stato della casa prima e dopo ogni soggiorno, sai entro quando va aperta la richiesta e scegli gli ospiti invece di accettare tutti.

Il tempo che ci metti

Un affitto tradizionale richiede qualche ora l’anno. L’affitto breve, se lo fai come va fatto, ne richiede molte di più di quanto si dica in giro.

Conto le ore per un solo appartamento. Su ogni prenotazione ci sono le risposte alle richieste prima che prenoti, i messaggi pre-arrivo, le istruzioni per il check-in, la comunicazione alla Questura entro 24 ore, il coordinamento con chi pulisce e la verifica che sia stato fatto, l’assistenza durante il soggiorno, il controllo dopo la partenza e la recensione: un’ora e mezza-due, a soggiorno. Con otto o dieci soggiorni al mese fanno 12-20 ore.

Poi c’è tutto quello che non dipende dalla singola prenotazione: la revisione dei prezzi, che per funzionare va fatta ogni settimana e non a stagione, il riassortimento di biancheria e consumabili, la piccola manutenzione, i flussi turistici ogni mese e l’imposta di soggiorno ogni trimestre, l’annuncio e le foto da tenere aggiornati. Altre 6-8 ore al mese.

Siamo intorno alle 20-30 ore mensili, con punte molto più alte quando c’è una fiera da prezzare, un guasto da gestire o un ospite difficile. E sono ore scomode: frammentate, spesso di sera o nel fine settimana, e non rimandabili, come il messaggio delle 23 o la pulizia che salta di sabato.

Se l’affitto breve ti lascia 3.000 € in più all’anno e ci metti 25 ore al mese, stai pagando il tuo tempo circa 10 € l’ora, e intanto sei reperibile sette giorni su sette.

La possibilità di uscire

È il vantaggio dell’affitto breve di cui si parla meno. Con un 4+4 sei legato per anni: se vuoi vendere, o rientrare nella casa, o darla a un figlio, aspetti la scadenza o negozi. Con l’affitto breve chiudi il calendario e in tre settimane la casa è libera.

Se pensi di vendere entro due o tre anni la cosa pesa, perché un immobile libero si vende più facilmente e più in fretta di uno con un contratto in corso.

La terza strada: il medio termine

Di solito si sceglie tra due strade, ma a Milano spesso la risposta giusta è in mezzo: il medio termine.

Sopra i 30 giorni esci dal regime delle locazioni brevi, quindi il contratto va registrato e gli adempimenti cambiano, ma resti molto più flessibile del 4+4. Le forme utili sono tre:

• la locazione transitoria, da 1 a 18 mesi, con una motivazione documentata;
• il contratto per studenti universitari, che a Milano ha una domanda enorme e, essendo concordato, gode della cedolare al 10%;
• la locazione per finalità turistiche oltre i 30 giorni, la meno conosciuta delle tre.

Molti pensano che “locazione turistica” e “affitto breve” siano sinonimi. La locazione per finalità turistiche però non ha un limite di durata: la definisce il fatto che chi ci abita resta residente altrove, mentre i 30 giorni sono la soglia della locazione breve. Ne parlo meglio in LT o CAV in Lombardia. È la forma giusta per trasfertisti, ricercatori in visiting, pazienti e familiari in cura, professionisti su progetto: gente che sta in città due o tre mesi e non vuole né un albergo né un 4+4.

Uscire dal regime delle brevi alleggerisce parecchio, perché la comunicazione degli ospiti al Portale Alloggiati non va fatta a parte (l’obbligo è assolto dalla registrazione del contratto) e l’imposta di soggiorno non è dovuta. Il CIN però resta obbligatorio qualunque sia la durata, e con lui i dispositivi di sicurezza. L’iter per ottenerlo è nella guida al CIN per Milano.

Rispetto al tradizionale prendi un canone più alto. Rispetto all’affitto breve non paghi commissioni di piattaforma, lavori un decimo e la casa si libera in tempi certi. Perdi i picchi delle settimane forti (fiere, saloni, alta stagione), che nell’affitto breve fanno gran parte del margine.

Per un appartamento in una zona con ospedali, università o poli aziendali, il medio termine è spesso la scelta che regge meglio i conti. Se ne parla poco perché non c’è una piattaforma che lo promuova.

Se la casa la gestisce qualcun altro

Finora ho dato per scontato che la casa la gestisca tu. Chi pensa di delegare di solito prende il numero di prima e ci toglie la commissione del property manager, come se il risultato restasse uguale.

Il risultato però cambia, perché un buon gestore lavora sul lordo, la riga da cui parte tutto il calcolo: prezzi rivisti ogni settimana sui dati reali della zona invece che a stagione, annuncio e foto che decidono se la tua casa viene vista, tempi di risposta che contano per il posizionamento, recensioni gestite, presenza su più canali, buchi di uno o due giorni tra una prenotazione e l’altra riempiti invece che subiti. Tutto questo fa salire insieme notti vendute e prezzo medio a notte.

Quindi il confronto è tra quanto fa la casa gestita bene, meno la commissione, e quanto fa gestita da te la sera dopo cena. Se il primo numero è abbastanza più alto, la gestione si paga da sola e ti restituisce venti-trenta ore al mese. Se non lo è, non ha senso.

Perché funzioni, il gestore deve avere un interesse reale a farla rendere. È la ragione per cui seguo poche case per scelta: se la casa va male ci perdo con te, quindi non posso permettermi di prenderla se non sta in piedi. Una struttura che gestisce centinaia di appartamenti incassa la sua percentuale comunque, e la tua casa è una riga in un foglio. Prima ancora di chiedere quanto costa, chiedi a chi ti propone la gestione cosa ci perde se la tua casa rende poco.

La cosa peggiore è farlo da soli a metà. Un annuncio lasciato fermo, con prezzi che non si muovono, produce notti vuote e tariffe sbagliate che non compaiono da nessuna parte come perdita: sono soldi che semplicemente non entrano.

Cosa conviene

Dipende da tre cose: quanta occupazione regge davvero la tua zona, quanto puoi chiedere a notte in bassa stagione (in bassa, non in alta) e quanto tempo sei disposto a metterci.

Semplificando molto:

L’affitto breve ha senso se la tua casa sta in una zona con domanda distribuita su tutto l’anno e non solo nelle settimane di fiera, se il prezzo a notte sostenibile ti porta stabilmente sopra la soglia di pareggio, e se hai tempo da dedicarci o qualcuno che lo faccia per te in modo serio.

Il tradizionale ha senso se la casa è in una zona con poca domanda turistica o d’affari, se l’occupazione realistica è bassa, se vuoi un reddito prevedibile senza pensieri, o se semplicemente non hai voglia di gestire un’attività, che è una ragione perfettamente valida.

Il medio termine ha senso in tutti i casi intermedi, che a Milano sono molti.

Nel 2023 si poteva quasi dire che l’affitto breve rende di più: la piattaforma costava il 3,66%, le aliquote erano diverse e la concorrenza era poca. Oggi come regola non vale più.

C’è poi il rischio che cambino le regole. A settembre 2026 la Commissione europea ha proposto l’Affordable Housing Act, che fissa le condizioni a cui un Comune può limitare gli affitti brevi. A Milano per ora non cambia nulla, perché al Comune servirebbe prima una legge nazionale o regionale: l’ho spiegato nell’articolo sull’Affordable Housing Act.

Come faccio io questo conto

Quando mi arriva la domanda dell’inizio, non rispondo con una percentuale. Guardo cosa fanno le case comparabili in quella via, perché le stime automatiche dei portali lavorano su medie di zona.

E se il conto dice tradizionale, dico tradizionale: mi conviene molto di più dirti di no all’inizio che prendere un appartamento che non sta in piedi.

Se vuoi che questo conto lo faccia sulla tua casa, con la tua zona, la tua stagionalità e le commissioni nuove, scrivimi dalla pagina valutazione. Ti dico come la vedo, anche quando la risposta è che stai meglio con un inquilino.

Fonti: legge 431/1998 sulle locazioni abitative; Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011), art. 53, sulle locazioni per finalità turistiche; art. 4 D.L. 50/2017 e circolare Agenzia delle Entrate 24/E del 2017 sulle locazioni brevi; art. 13-ter del D.L. 145/2023 e FAQ del Ministero del Turismo sul CIN; disciplina della cedolare secca sulle locazioni brevi in vigore dal 2026; comunicazione Airbnb sui costi del servizio semplificati, luglio 2026. Le cifre di questo articolo sono un esempio illustrativo e non costituiscono una previsione di rendimento né una consulenza fiscale: verifica sempre la tua posizione con il tuo commercialista.