Affitti brevi: gli adempimenti ricorrenti per ospitare in regola (guida 2026)

Con il CIN puoi pubblicare l’annuncio in regola. Per ospitare in regola però c’è qualcosa da fare a ogni arrivo, ogni mese, ogni trimestre e ogni anno, finché la casa resta aperta.

L’avvio dell’attività (SUAP, Questura, CIR, CIN) lo spiego nella guida Come ottenere il CIN a Milano. Qui parto dal giorno dopo: hai le credenziali e il codice, e sta per arrivare il primo ospite.

Sono indicazioni pratiche per orientarti, non una consulenza. Le regole su affitti brevi e strutture ricettive cambiano spesso e variano da caso a caso e da territorio a territorio. I dettagli operativi valgono per Milano e la Lombardia: nelle altre regioni la logica è la stessa, ma cambiano i portali. Controlla sempre le fonti ufficiali aggiornate e, per la parte fiscale, fatti seguire da un commercialista.

Gli adempimenti in breve

Gli adempimenti ricorrenti sono quattro:

1. Comunicazione degli ospiti alla Questura sul Portale Alloggiati Web, a ogni check-in.
2. Comunicazione dei flussi turistici alla Regione, in Lombardia sul sistema ROSS1000 / Turismo5, ogni mese.
3. Imposta di soggiorno: la riscuoti dall’ospite, la rendiconti e la versi al Comune (a Milano ogni trimestre), e una volta l’anno c’è la dichiarazione all’Agenzia delle Entrate.
4. Adempimenti fiscali ricorrenti: cedolare secca, CIN in dichiarazione, Certificazione Unica se lavori con intermediari.

Poi ci sono gli obblighi senza scadenza, che valgono ogni giorno: dispositivi di sicurezza, CIN esposto e identificazione degli ospiti. Li trovi in fondo.

1. Comunicazione degli ospiti (Portale Alloggiati Web)

È l’adempimento più frequente, perché si ripete a ogni arrivo. Ogni persona che dorme da te va comunicata alla Questura sul Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, con le credenziali che hai ricevuto all’avvio.

I tempi sono stretti:

• Entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite.
• Entro 6 ore, se il soggiorno dura meno di 24 ore.

Il portale accetta invii a qualsiasi ora, e weekend e festivi non fermano il termine. Vanno comunicati tutti gli ospiti con i loro documenti, e per i gruppi il capogruppo e i componenti.

Tra il 2024 e il 2026 le regole si sono fatte più rigide. La circolare del Ministero dell’Interno (prot. n. 38138 del 18 novembre 2024) e una pronuncia del Consiglio di Stato del 2025 hanno rafforzato l’identificazione visiva dell’ospite: trasmettere i dati ad Alloggiati Web basta solo se c’è stato un riscontro effettivo dell’identità di chi soggiorna. Il check-in del tutto automatico e “cieco”, con le chiavi in una key box e nessun controllo del documento, è nel mirino. Organizzalo in modo da poter dimostrare di aver visto la persona e il suo documento. Ne parlo nell’articolo sul self check-in.

Su questo adempimento non si improvvisa: il mancato o tardivo invio delle schedine è un reato, e nel 2026 i controlli sono aumentati.

2. Comunicazione dei flussi turistici (ROSS1000 / Turismo5 in Lombardia)

Questo obbligo serve a fini statistici: ISTAT e la Regione lo usano per misurare il movimento turistico. Ha comunque le sue sanzioni.

In Lombardia si usa il sistema regionale ROSS1000, che negli indirizzi e nei moduli si chiama ancora Turismo5: è lo stesso sistema con due nomi. Lì comunichi, per ogni periodo, arrivi e presenze dei tuoi ospiti (quanti sono, da dove vengono, quante notti).

La comunicazione è mensile, entro il giorno 5 del mese successivo, e va inviata anche a zero, nei mesi in cui non hai avuto nessun ospite. Se non mandi niente, risulta un’omissione.

Sono obbligate tutte le strutture ricettive lombarde, comprese le locazioni turistiche e gli affitti brevi, in forma imprenditoriale e non. Non c’è una soglia minima: deve comunicare anche chi affitta una sola casa per poche settimane l’anno.

La sanzione va da 250 a 2.500 euro per ogni mese di comunicazione omessa o incompleta, quindi qualche mese dimenticato diventa una cifra pesante.

Fuori dalla Lombardia ogni Regione ha sempre avuto il suo portale per i flussi turistici, ma la maggior parte sta passando a ROSS1000, lo standard nazionale sviluppato con ISTAT. Il meccanismo è lo stesso dappertutto, una comunicazione periodica di arrivi e presenze, mentre cambiano il nome del portale, l’indirizzo e a volte la scadenza. Se hai case in più regioni, controlla il portale della Regione di ciascuna.

3. Imposta di soggiorno

Qui gli adempimenti sono tre, ed è dove si fa più confusione. L’imposta la paga l’ospite, ma il responsabile sei tu: la incassi, la versi e la dichiari, e se l’ospite non paga il problema resta tuo.

a) Riscossione (a ogni soggiorno)

Incassi l’imposta dall’ospite. A Milano, dal 1° aprile 2026, per locazioni brevi e case e appartamenti per vacanze la tariffa è di € 9,50 per adulto, per notte, fino a un massimo di 14 notti consecutive. Alcune categorie di ospiti sono esenti o pagano meno, e l’elenco preciso è nel Regolamento comunale dell’imposta di soggiorno aggiornato.

b) Rendiconto trimestrale e versamento al Comune (ogni trimestre)

Sono due cose diverse che scadono insieme, e quella che si salta più spesso è il rendiconto. A Milano, entro il 15 del mese dopo la fine del trimestre, devi rendicontare sulla piattaforma comunale SoggiorniAmo tutte le presenze del periodo: notti, ospiti paganti, esenti con il motivo e imposta maturata. Dal rendiconto il sistema genera subito gli avvisi pagoPA per il versamento (in alternativa puoi usare il modello F24). Le scadenze sono le stesse:

Sui versamenti tardivi si applicano gli interessi di mora.

Due casi in cui si sbaglia spesso:

• Il rendiconto va presentato anche a zero. Se nel trimestre non hai ospitato nessuno, o hai avuto solo soggiorni esenti, lo invii comunque con importo zero, altrimenti risulta non presentato.
• Se incassa Airbnb, rendiconti lo stesso. A Milano Airbnb riscuote l’imposta dall’ospite e la versa al Comune per conto tuo, quindi non paghi nulla. Il rendiconto però resta a te: nel trimestre dichiari anche quelle presenze e indichi le somme versate dalla piattaforma. Chi ospita solo su Airbnb e per questo non apre mai SoggiorniAmo si ritrova con quattro dichiarazioni omesse all’anno.

c) Dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate (ogni anno, entro il 30 giugno)

Questa se la dimenticano in molti, perché arriva una volta l’anno e non coincide con i versamenti. Ogni gestore di struttura ricettiva, comprese locazioni turistiche e affitti brevi, deve mandare per via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno, un riepilogo di quanto ha riscosso e versato come imposta di soggiorno nell’anno precedente. Quella presentata entro il 30 giugno 2026, per esempio, riguarda le presenze del 2025.

Anche questa dichiarazione tocca a te quando è Airbnb a incassare e versare l’imposta.

4. Adempimenti fiscali ricorrenti

Poi c’è la parte fiscale, che torna ogni anno e per cui il commercialista serve davvero. Dal 2026 ci sono tre cose da tenere d’occhio:

• Cedolare secca. Per le locazioni brevi l’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, a scelta del contribuente in dichiarazione.
• Soglia dei 2 immobili. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Oltre, l’attività si presume imprenditoriale, con partita IVA e obblighi contabili e previdenziali.
• CIN in dichiarazione e in Certificazione Unica. Il CIN va ormai riportato nelle dichiarazioni fiscali e, se lavori con intermediari o portali che fanno da sostituto d’imposta, nella Certificazione Unica. Così il Fisco collega l’immobile ai redditi dichiarati.

Gli obblighi di tutti i giorni

Alcuni obblighi non hanno una scadenza e valgono ogni giorno in cui ospiti:

• Il CIN esposto fuori, sulla strada pubblica, e su ogni annuncio e piattaforma (Airbnb, Booking, sito, social).
• I dispositivi di sicurezza previsti dalla normativa nazionale sul CIN: rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, che vanno controllati e mantenuti.
• L’identificazione degli ospiti in modo verificabile, come al punto 1.

Lo scadenzario

Tutte le scadenze in una tabella:

Presi uno per uno, questi adempimenti sono semplici. Il guaio è che sono tanti, ognuno con il suo ritmo, e dimenticarne uno costa: nel caso delle schedine Alloggiati, anche sul piano penale.

Se lo scadenzario preferisci non tenerlo tu, nella gestione completa me ne occupo io. Scrivimi e ne parliamo.

Guida a carattere informativo, non sostitutiva di una consulenza professionale. La normativa nazionale e regionale su strutture ricettive e affitti brevi è in evoluzione: verifica sempre i requisiti aggiornati sui portali ufficiali del Comune di Milano, della Regione Lombardia, della Polizia di Stato, del Ministero del Turismo e dell’Agenzia delle Entrate. Dati aggiornati a luglio 2026.