Novità affitti brevi

Il Comune di Milano sta avviando un progetto sperimentale contro l’evasione sugli immobili, come ha confermato al Sole 24 Ore l’assessore al bilancio Emmanuel Conte. Un primo test, fatto incrociando banche dati come quelle del SUAP e di SoggiorniAmo, ha trovato 2.000 immobili che non avevano mai pagato la Tari e 6.000 strutture con pagamenti irregolari. Il prossimo passo sono le locazioni brevi irregolari: se affitti, controlla adesso che pratica al SUAP, SoggiorniAmo e Tari siano in ordine.

Il 28 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio 2027. Per gli affitti a canone concordato la cedolare secca scende dal 10% al 5%, e all’1% se l’inquilino ha fino a 35 anni; la cedolare viene estesa anche agli immobili commerciali. Il comunicato del governo non parla di affitti brevi e il testo può ancora cambiare in Parlamento, quindi se stai pensando di passare al concordato rifai i conti sulla versione approvata.

Il 21 ottobre la Commissione europea ha aperto un procedimento formale contro Booking in base al Digital Services Act. Vuole capire se la piattaforma ha fatto abbastanza contro gli annunci falsi e contro il phishing che sfrutta i dati di prenotazioni e ospiti, e se segnala come pubblicità gli annunci di chi paga per salire nei risultati. Per ora si parla di possibili violazioni, e una decisione non c’è.

Nell’annuncio ora ci sono 7 regole della casa standard, e quello che avevi scritto a mano è finito tra le Richieste. Per le prenotazioni ricevute dal 20 novembre non potrai più chiedere agli ospiti di lavare i piatti, togliere le lenzuola o portare fuori la spazzatura, né aggiungere regole con un cartello o un messaggio. Sistema l’annuncio prima di quella data, perché conta com’è quando l’ospite prenota.

Dal 13 ottobre l’ospite non paga più i costi del servizio, e Airbnb trattiene dal tuo lordo una commissione unica del 15,50% più IVA. Vale per le prenotazioni ricevute da quel giorno, anche se il soggiorno è mesi dopo. Se affitti da privato l’IVA sulla commissione non la detrai, quindi paghi il 18,91%, e per tenere in tasca quanto prima devi alzare i prezzi di circa il 25%.

Nell’aggiornamento d’autunno Airbnb ha presentato quattro strumenti per gli host: un calendario per cambiare prezzi, disponibilità, cancellazione e sconti su più annunci insieme, le planimetrie 3D, i prezzi dinamici e un riepilogo scritto dall’IA su come stai andando, con qualche azione suggerita. Con i prezzi dinamici ti viene proposta una fascia, e dentro quella la tariffa di ogni notte si sposta da sola secondo domanda e offerta del giorno. La fascia puoi cambiarla quando vuoi, e io il minimo lo deciderei partendo da quanto ti costa una notte, prima di accettare quello che propone Airbnb. Per ora l’azienda dice solo che gli strumenti arrivano più avanti in autunno, senza indicare i paesi.

Nello Spazio economico europeo Booking non guarda più i prezzi che fai altrove, sul tuo sito o su altre piattaforme, per decidere se puoi entrare nel Booking Sponsored Benefit. Con quel programma è lei ad abbassare il prezzo all’ospite e a pagare la differenza, e a te arriva la tariffa che hai messo, con la commissione di sempre. Lo scrive la Commissione europea in una scheda sul Digital Markets Act: in Extranet e nel Partner Hub, aggiunge, adesso Booking spiega meglio come funzionano i programmi e il posizionamento.

Il 9 settembre la Commissione europea ha presentato la proposta di regolamento COM(2026) 599. Dice a quali condizioni un Comune può limitare gli affitti brevi nelle case che non sono l’abitazione principale di chi le affitta, e da sola non vieta niente. Per ora è una proposta: prima di diventare legge deve passare dal Parlamento europeo e dal Consiglio, che possono cambiarla anche molto.