Il 20 ottobre Airbnb ha cambiato la parte dell’annuncio dove si scrivono le regole della casa e ha pubblicato una politica nuova, “Regole della casa e richieste ragionevoli”, che vale per le prenotazioni ricevute dal 20 novembre 2026, insieme a quella sui contratti e sui dati che puoi chiedere agli ospiti.
Come per le nuove commissioni, conta il giorno in cui arriva la prenotazione.
Esempio: se il 10 novembre ricevi una prenotazione per dicembre, valgono ancora i termini di prima. Se la stessa prenotazione arriva il 20 novembre, valgono quelli nuovi.
Airbnb non ha fissato una scadenza, ma conta com’è l’annuncio quando l’ospite prenota. Sistemalo prima del 20 novembre.
Cosa è cambiato nell’annuncio Airbnb
Nell’editor annunci le regole della casa adesso sono 7 regole standard, da impostare una per una:
- quanti ospiti possono pernottare al massimo;
- in che fascia oraria limitare i rumori;
- se sono permessi gli eventi;
- se accetti animali e quanti;
- se si può fumare, svapare o usare sigarette elettroniche;
- se si possono fare foto e video a fini commerciali;
- se all’uscita bisogna chiudere a chiave, con un campo facoltativo per dire dove lasciare le chiavi.
Il numero massimo di ospiti e la chiusura a chiave prima non c’erano. Tutto il resto va nelle Richieste, in due campi da scrivere a mano: “Durante il soggiorno” e “Prima del check-out”. Nei miei annunci ci sono finite anche le vecchie “altre regole della casa” e le istruzioni per il check-out.
Quello che scrivi o modifichi da adesso deve stare in 600 caratteri per campo, spazi compresi. Le mie due richieste su raccolta differenziata e rispetto dei vicini ne occupano già 469. Scrivile corte e lascia le spiegazioni pratiche al manuale della casa.
Lo spostamento cambia il peso di quello che avevi scritto. Se l’ospite infrange una regola durante il soggiorno, o ti dice prima del check-in che lo farà, puoi cancellare la prenotazione senza costi. Per le richieste Airbnb non lo scrive, quindi se una tua vecchia regola riguarda feste, fumo, animali o numero di persone, impostala tra le 7 standard.
Cosa puoi chiedere al check-out
Le richieste devono essere “ragionevoli”, e per Airbnb non lo è chiedere all’ospite un lavoro che porta via tempo o fatica, o che di solito fa chi pulisce. Gli esempi che fa sono questi:
| Non puoi chiedere | Puoi chiedere |
|---|---|
| di lavare i piatti e rimetterli a posto | di lasciare i piatti sporchi nel lavandino |
| di togliere le lenzuola o far partire la lavatrice | di raccogliere gli asciugamani usati |
| di portare fuori la spazzatura | di dividere i rifiuti nei contenitori che trova in casa |
| di non usare un servizio dell’annuncio, come l’aria condizionata | di spegnere l’aria condizionata quando esce |
Sul principio sono d’accordo: un ospite che prima di partire trova una lista di faccende ci resta male, e Airbnb avverte che può pesare sulle recensioni. Se però il tuo turnover conta sull’ospite che toglie le lenzuola e avvia la lavatrice, per le prenotazioni nuove quel lavoro torna a chi pulisce. Parlane subito con chi ti fa le pulizie, o metti in conto più tempo se le fai tu. L’ordine delle operazioni è nella guida alle pulizie Airbnb.
Se l’ospite lascia la casa sporca
Le regole di base di Airbnb chiedono comunque all’ospite di lasciare la casa senza bisogno di una pulizia eccessiva e di buttare la spazzatura negli appositi contenitori. Se non lo fa:
- scrivigli, spesso basta questo;
- documenta con foto o video, e tieni preventivi e ricevute della pulizia straordinaria;
- entro 14 giorni dal check-out chiedi il rimborso dal Centro Soluzioni: l’ospite ha 24 ore per rispondere e deve pagare le richieste ragionevoli per pulizie impreviste;
- lascia una recensione: le faccende non fatte non puoi addebitarle, ma la pulizia la puoi valutare.
Se l’ospite non paga, la Protezione danni di AirCover copre la pulizia straordinaria solo per macchie, danni degli animali, odore di fumo dove era vietato e ospiti in più non autorizzati, e solo per la parte che supera le spese di pulizia che hai addebitato. Bucato, piatti e spazzatura sono esclusi, quindi per la casa lasciata piena di spazzatura e di piatti sporchi la protezione non c’è e la pulizia in più resta a carico tuo.
Multe, servizi e regole fuori dall’annuncio
Non puoi mettere multe o penali agli ospiti, per esempio per le chiavi perse o per chi fuma in casa. Per i danni Airbnb rimanda ad AirCover, che ha i suoi limiti: li ho spiegati nel confronto tra affitto breve e affitto lungo. Se il condominio o il Comune possono fare una multa per qualcosa che fa l’ospite, avvisalo nelle regole locali dell’annuncio.
Non puoi nemmeno limitare un servizio dell’annuncio: se c’è l’aria condizionata l’ospite la usa, e il costo deve essere già nel prezzo. Nelle richieste puoi indicare il prezzo solo dei servizi facoltativi, come la colazione.
Ogni regola, poi, deve stare nella sezione “Regole della casa e richieste”. Niente regole nuove nei messaggi, sui cartelli o dette a voce all’arrivo, mentre ricordare all’ospite quelle che ha già visto si può. Se hai un manuale della casa o un portale per gli ospiti, rileggilo: può spiegare come si accende la caldaia, ma una regola che compare solo lì va portata nell’annuncio o tolta.
Documenti, app e contratti
Sempre dal 20 novembre cambia la politica “Limitazione dei contratti e di altri requisiti imposti dall’host”. Salvo poche eccezioni non puoi chiedere all’ospite dati personali: contatti, documenti o una sua foto, dati della carta o del conto, controlli sul credito, dati biometrici o sanitari. Una parte di questi divieti c’era già.
Documenti per Alloggiati Web
Una delle eccezioni è l’obbligo di legge, e in Italia identificare gli ospiti e trasmetterne i dati con Alloggiati Web lo è: lo trovi negli adempimenti ricorrenti per ospitare in regola. Per come leggo la politica nuova, chiedere i documenti resta permesso se:
- scrivi nelle Richieste, e non più nella descrizione, quali dati chiedi e perché;
- non chiedi più dati di quelli che la legge prevede;
- li conservi in modo sicuro e poi li cancelli, sotto la tua responsabilità;
- se Airbnb te lo chiede, dimostri che l’eccezione si applica.
Airbnb non dice in quale campo vada una richiesta che riguarda l’arrivo: finché non lo chiarisce, io la metterei in “Durante il soggiorno”. Controllare il documento al check-in si può, se è scritto nelle richieste, mentre tenerne una copia è ammesso solo per rispettare la legge. Sull’identificazione de visu a distanza ho scritto nell’articolo sul self check-in.
App, wifi e siti esterni
Non puoi obbligare l’ospite a scaricare un’app o a registrarsi su un altro sito per entrare in casa o usare un servizio essenziale, salvo per un obbligo di legge o per firmare un contratto permesso. Il link per il check-in online dove carica i documenti, secondo me, rientra nell’eccezione se serve per Alloggiati Web, e va scritto nelle Richieste. Le app delle serrature smart che chiedono una registrazione restano ammesse se a chi lo chiede dai un altro modo per entrare, anche se Airbnb non spiega cosa valga come “altro modo”.
Nelle case che gestisco il self check-in passa da Guestkit, il portale che ho costruito, che si apre da un link senza installare niente. A chi non lo vuole usare apro io il portone dall’app di Ring Intercom, così non gli serve nemmeno la connessione, e in casa entra con il codice sulla porta. L’identificazione de visu la faccio comunque alla porta di casa, con il videocitofono Blink.
I portali del wifi che chiedono l’email o altri dati sono vietati, salvo negli hotel e nei resort, e non puoi chiedere all’ospite una recensione o un sondaggio su un altro sito. Consigliare un ristorante o un’esperienza si può, se è facoltativo e dici all’ospite se ci guadagni una commissione.
Contratti
Finora potevi far firmare un contratto a qualsiasi ospite, purché i termini fossero nell’annuncio e nella conversazione. Per le prenotazioni dal 20 novembre lo puoi chiedere solo in quattro casi:
- quando lo impone la legge o il regolamento del condominio;
- per un soggiorno mensile, cioè da 28 notti in su;
- per un alloggio Luxe;
- per un servizio facoltativo, come il noleggio di un golf cart.
In Italia il primo caso c’è. La legge 431/1998 (articolo 1, comma 4) chiede la forma scritta per i contratti di locazione, e il comma 2 non esclude l’articolo 1 per gli alloggi locati per finalità turistiche. È la norma da indicare se Airbnb ti chiede di dimostrarlo. Cambia però il modo:
- lo carichi in PDF dall’editor annunci, in Impostazioni > Contratto, uno solo per annuncio;
- lo può leggere chiunque apra l’annuncio, quindi dal modello vanno tolti i dati personali;
- puoi far firmare solo il contratto che era nell’annuncio quando l’ospite ha prenotato;
- la firma la raccogli tu, perché Airbnb non la chiede all’ospite e non ti aiuta a far rispettare il contratto;
- i dati che servono per firmarlo li puoi chiedere, scrivendo nelle Richieste quali e perché.
Cosa succede se non ti adegui
L’editor annunci segnala le richieste fuori regola e suggerisce come correggerle, e contro le verifiche puoi fare ricorso. Se non correggi, Airbnb potrebbe mostrare agli ospiti un avviso come “Include richieste sulla pulizia” o far scendere l’annuncio nei risultati di ricerca. Per i requisiti imposti dall’host si può arrivare alla sospensione o rimozione degli annunci, e con la recidiva all’account.
Una direzione che penalizza i piccoli host
Regole più semplici e uguali per tutti aiutano anche chi ospita, perché l’ospite sa cosa aspettarsi. Le novità di quest’anno però vanno tutte nella stessa direzione. Il 20 maggio 2026 Airbnb ha aperto la prenotazione di hotel in più di 50 città, e adesso le regole permettono agli hotel due cose vietate a un host privato: chiedere l’email dell’ospite per il wifi e una recensione su un altro sito. Le regole sulle pulizie danno per scontato che dietro ogni annuncio ci sia qualcuno che pulisce di mestiere, e dal 13 ottobre la commissione la paga tutta l’host, come su Booking.
Mi sembrano regole pensate per chi gestisce molte case o un albergo. Chi ha una o due case e pulisce da sé, o con una persona di fiducia, ha più regole da rispettare e meno protezione quando l’ospite lascia il disastro. Per questo, come ho scritto a proposito delle commissioni, oggi conviene ancora di più non dipendere da un solo canale e costruirsi una quota di prenotazioni dirette.
Cosa sistemare prima del 20 novembre
- Imposta le 7 regole standard, compresi il numero massimo di ospiti e la chiusura a chiave all’uscita.
- Dalle Richieste togli lenzuola, piatti da lavare, spazzatura da portare fuori e lavatrice. Quando le modifichi, resta nei 600 caratteri per campo.
- Togli multe e penali. Quelle che possono arrivare dal condominio o dal Comune vanno nelle regole locali.
- Porta nell’annuncio ogni regola che oggi sta solo nel manuale della casa, sui cartelli o nei messaggi automatici.
- Se raccogli i documenti per Alloggiati Web, sposta dalla descrizione alle Richieste l’avviso su quali dati chiedi e perché.
- Se per entrare serve un’app o un portale, prepara un altro modo di accesso per chi lo chiede.
- Se fai firmare un contratto, caricalo in PDF in Impostazioni > Contratto, senza dati personali dentro.
Fonti: Airbnb, Modifiche importanti alle regole della casa (Centro risorse, 20 ottobre 2026); Regole della casa e richieste ragionevoli; Limitazione dei contratti e di altri requisiti imposti dall’host; Aggiungere regole locali all’annuncio; Aggiungere le regole della casa e le richieste all’annuncio; Aggiungere un contratto all’annuncio; Regole di base per gli ospiti; Protezione danni per host e relative condizioni; legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, commi 2 e 4; Matador Network, la presentazione Airbnb del 20 maggio 2026. Le pagine del Centro assistenza sono tradotte in automatico dall’inglese. L’articolo riflette i testi al 21 ottobre 2026 e non è una consulenza legale.
Qui sotto il video ufficiale di Airbnb sulle nuove regole della casa.
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